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不動産を売却するときに媒介契約を不動産会社と締結する必要があります。

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

それぞれの契約にメリット・デメリットがありますのでどの方法を選んだ方が良いのかを解説させて頂きます。

 

 

一般媒介契約のメリットとデメリット

メリット

・複数の業者へ依頼するこができるので競争しながら売ってくれる可能性がある

・物件の囲い込みをされない

 

デメリット

・報告義務がないので反響数や案内数が報告されない

・「レインズ」という業者専用サイトに登録義務が無い

・何社にも依頼すると、どこも販売活動していないことがある

・相場より価格が高い場合売り始めだけしか売却活動しない可能性がある

・業者同士であげ足をとりあって自分のとこに専任媒介に変更してもらおうとするところがある

 

東京など都心の不動産を売る場合、業者の数自体が多いので一般媒介契約でもたくさんの不動産会社の間で競争原理が働くので売れていきます。

福岡のような地方の場合、不動産会社の数が都心に比べ少なく一般媒介で相場より割高な価格で売出しすると熱心に販売活動するところはほとんどありません。割高な価格では売りづらく、価格がこなれて売れる金額になってからしか真剣に売却活動をしないことも多いです。

なぜなら、価格が高い状態で一生懸命販売活動をしたとしても、費用だけがかかってしまい、売れる価格に下がった途端知らない不動産業者が「うちに買いたい人がいる」ってことで売主に飛び込まれて横取りされることがあるからです。自分のとこで売れなかったら手数料が１円ももらえない為、それまで使った人件費や広告代が赤字になるので費用や労力をかけて売れないというのが多くの不動産会社の本音です。

 

また、販売する物件がいくつかあると、自分のところの専任物件を優先して売ろうとして、一般媒介の物件は後回しにされてしまいます。

 

都心や人気があってすぐ売れそうな物件や、相場と同じくらい、もしくは割安な価格で売り出す物件なら一般媒介契約でも売れていきますが、高く売りたいのなら専任の契約でもいいと思います。

 

専任媒介と専属専任媒介契約のメリットとデメリット

 

メリット

・レインズの登録と登録証の発行義務あり

・レインズに登録したら、全ての業者へ情報が公開される

・業者に販売状況の報告義務あり

・手数料が片手はほぼ貰えるので、お金と人件費を使って販売してくれる

 

デメリット

 

・レインズへの登録証すら売主様へ渡さない、囲い込みをされる可能性（他社に案内させない、申し込みを受けない）がある

・レインズに登録しない、登録しても登録証をだしてから削除する業者がいる

・堂々と自社だけしか紹介できませんと囲い込みをする業者がいる（小さな不動産会社に多い）

 

専任媒介契約でのデメリットは囲い込みだけなのですが、囲い込みをされると案内も申し込みも全て専任業者の担当者に勝手に断られてしまうのでなかなか売れません。

 

一般も専任も良し悪しがあります。どちらが良いのかは物件の人気があるかどうかや、物件の売出し価格によるところが大きいかもしれません。

相場から離れた価格の物件でなければ一般でも販売したいと思う会社は多いです。

 

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