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土地から一棟新築RCマンションを建てるメリット【4億円の物件を10年間保有し売却でざっくり3億円の利益】

土地から一棟新築RCマンションを建てるメリット

 

不動産投資には、区分ワンルームマンション投資から新築アパート、中古RC(鉄筋コンクリート)などありますが、所有できれば事業拡大していきやすいのは土地から一棟物の新築RCを建築し保有する事です。

いわゆる「土地から新築」が魅力的な不動産投資で最終目的としている方が多くいらっしゃいます。

 

出来上がって入居者も付いている物件を不動産会社から購入するのではなく土地から新築していく事で大きな収益を生むことができます。

設計プランなどはで建設会社から提案されますので、条件の良い土地を見つける事がポイントとなります。

 

一棟新築RCが持つ魅力

①銀行融資が通りやすい

 

②売却するときに購入者も融資期間が長く引け売却しやすい

 

③竣工から半年~1年間は元本返済が不要で現金が貯まる

 

規模が大きい為資産の増える速度が速い

 

⑤コンクリート貯金ができる

 

⑥最新の設備で競争力がある

 

10年間は建設会社の保証がある。メンテナンス費用がかかりにくく手出しが少ない

 

一棟物の新築RCマンションは銀行融資が通りやすい

 

RC物件は耐用年数が47年あり、銀行融資期間35年よりも耐用年数が長い事が特徴です。

逆に新築アパートなど木造の耐用年数は22年、に対して融資期間30年~35年で融資を組みます。

 

新築RC

耐用年数47年-融資期間35年=融資期間が12年余っており資産超過物件

 

新築アパート

耐用年数22年-融資期間35年=融資期間が13年超過しており、債務超過物件

 

新築RCが資産超過になる理由として

47年で融資を組める物件を35年間しか組んでいないからです。

次の物件を買い増す時にこの物件の評価として47年で引き直して評価しますので毎月のキャッシュフローが更に出る物件となり収益還元法で収益性が高い物件という評価になります。

 

一方新築アパートは22年でしか組めない物件を無理して30年や35年で組んでいます。

次の物件を買い増す時にこの物件の評価を再計算したとき、22年で引き直しますので毎月のキャッシュフローが大きくマイナスになり銀行評価が大変低い物件となります。

 

 

アパート販売業者から新築アパートを購入するとき、融資期間が30年や35年間で借り入れすることができますが、アパート業者が販売している物件は、販売価格が高すぎる事と毎月の管理会社に支払う維持費が高い為、融資期間22年では毎月のキャッシュフローが赤字となります

その対策として融資期間を引き延ばす方法をとっています。劣化対策等級を付け銀行とアパートローンなどパッケージプランを開発し本来22年のところを30年や35年の融資が組めるようにしました。

ただし、アパート業者から新築アパートを購入してしまうと次の物件を買い増すには売却するか、債務超過年分の返済を一括で行うか、返済が進むまで拡大はできなくなります。

 

新築RCを土地から建て所有した場合、キャッシュフローが出る物件を保有できます。

併せて先程の理由から融資期間の資産超過分がプラスされ次の物件取得の際、融資が出やすくなります。

12年間で次々に新築物件を建築できるのはこの耐用年数と金融機関の融資期間が大きく関係しています。

 

 

 

 

 

出口戦略!売却しやすい理由

 

10年間保有し売却した場合、次の購入者も最長融資期間35年で組むことができます。

耐用年数47年から経過した10年間を差し引いても耐用年数が37年あるからです。

 

一方アパートを10年間保有して売却した場合、耐用年数22年から経過年数10年間を差し引き、12年間が次の方が組める融資期間、銀行の評価に使われる期間となります。

12年ではキャッシュフローがマイナスになるため。頭金23割必要と言われたりします。

10年のRC物件の場合35年で地銀融資が組めれば信用組合や信金JAより金利が安く引けキャッシュフローの手残りが多くなります

アパートでは融資ジャブジャブの時は融資付けできますが閉まってきたときには売り出してもなかなか買い手の融資が付かない、売れにくいということにはこういった理由があります。

 

 

 

 

 

竣工から半年は元本の返済不要

 

一棟RC物件を新築した場合、銀行への元本の返済は半年間猶予されます。

 

例えば 

物件価格4億円 自己資金14000万円 利回り6.5% 金利1.5% 返済期間35年間

の物件の場合

 

月間賃料収入216万円から金利支払い45万円を差し引いた171万円が毎月貯まっていきます。

6か月間の元本返済猶予の場合1026万円の現金の他、入居者から頂く礼金分も貯まります。

この貯めた現金と毎月のキャッシュフローをそのまま次の物件の頭金にすることが出来ます。

 

 

 

規模が大きい為資産の増える速度が速い

 

不動産収入を拡大するには、築古戸建てをいくつも保有しても毎月のキャッシュフローは少なく、拡大しようとするととても労力がかかります。

アパートになるとそれよりも拡大できますが、アパートの場合は耐用年数の短さから融資が付きにくいのと、規模がマンションより小さい為拡大していくには限界があります。

やはり現在保有している物件が債務超過扱いにならない土地から新築RCがおすすめです。

 

 

 

コンクリート貯金ができる

 

土地から新築マンションを保有した場合利益が出やすい物件を所有できます。4億円前後の物件を保有してすぐ売却しても1億円程度利益を出せます。

ただし、すぐ売却するよりも10年間保有して売却したほうが手元に残る金額は多くなります。

 

例えば

土地建物4億円・頭金4000万円・金利1.5%、融資期間35年間 利回り6.5%

 

建築後利回り5%で即売却した場合、52000万円で売却できますので差額12000万円の利益になります。

 

一方、10年間保有した場合、キャッシュフロー利益15360万円。

売却時には残債が27560万円まで減っていますので利回り5%で売却した場合、売却益1億4440万円出ます。

この1億4400万円が元本返済金額となりコンクリート貯金と言われます。

キャッシュフローと、コンクリート貯金を併せると2億9760万円の利益となります。

賃貸管理料など支出と賃収以外の諸々の収入は今回入れていません。

 

新築時に売却した場合12000万円の利益に対して10年間保有し売却した場合2億9760万円の利益となります。

 

但し入居率も良くキャッシュフローが出る物件であれば、売却せずに持ち続けるのも銀行融資の観点から見ても良い事があります。

 

 

最新の設備で競争力がある

 

入居者がお部屋探しをする時に決まりやすいのは築年数が浅い物件です。

新築を所有すると、周囲の物件よりも入居付けしやすく空室率が低い事がメリットです。

更に、賃貸の入居付けの際、仲介会社へ賃料1か月分の手数料を支払う事が一般的ですが、新しく人気がある物件ですと、この手数料は0円でも空き予定の段階で決まっていきます。

特に1K以外の物件(40㎡以上の1LDK以上の物件2LDK、3LDKなど)ですと手数料を払わなくても空き予定で申し込みが入っていきます。

 

 

 

10年間は建設会社の保証がある

新築RCを建築されますと、建設会社は品確法により万一の欠陥などに対する瑕疵担保責任について構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分は10年間瑕疵担保責任が義務化されています。

建設会社が倒産した場合でも確実に補償が受けれるように供託または保険の加入が義務付けられています。

また、新築から数年間は設備も壊れることは少なく、ウォシュレット、エアコンなどは数年間はメーカー補償が付きます。

外壁塗装、タイル点検や屋上防水工事エレベーター修理なども10年間は必要ありませんので修繕費用もほとんどかからないのが新築マンション保有のメリットになります。

 

このように土地から一棟物新築RCを保有すると、メリットが多くあります。

今お持ちの中古マンションや中古アパートを売却し、頭金にし土地から新築RCを持たれてみませんか?

ベストバランスでは土地探しから建設会社のご紹介、賃貸プランや入居付けも得意としています。

 

収益物件の売却も売主の売却仲介手数料は無料としています。

土地探しや物上げも得意としていますのでお気軽にご相談ください。