新築時価格・販売履歴から見る百道浜タワーマンション市場
福岡市の中古マンション市場を長く見ていると、築年数がかなり経過しても価格が崩れにくいマンションがあります。
もちろん、マンションは建物なので、基本的には築年数とともに価格は下がっていきます。特に地方都市ではその傾向が強く、築20年を超えると「どこまで価格が落ちるか」という見方をされるケースも少なくありません。ただ、実際の市場では「築年数だけでは説明できないマンション」も存在します。その代表的な存在の一つが、福岡市早良区百道浜にある「ネクサス百道レジデンシャルタワー」です。
1996年築なので、現在では築30年近くになっています。しかし、実際の販売履歴を見ると、特に高層階や90㎡前後の大型住戸は現在でもかなり強い価格帯を維持しています。しかも面白いのが、単純に「福岡市全体の相場が上がったから」という動きではないことです。
販売履歴を細かく追っていくと、高層階、大型住戸、海側、角部屋、この条件に価格がかなり集中しています。
つまり、「ネクサス百道だから全部高い」というわけではなく、「条件の良い住戸が特に強い」という特徴がかなりはっきり出ています。
今回は、実際の新築時価格と販売履歴をもとに、ネクサス百道レジデンシャルタワーの価格推移や資産価値について、不動産実務目線で整理していきます。
【百道浜という立地は福岡市内でもかなり特殊】
ネクサス百道レジデンシャルタワーを語る上で、まず重要なのが「百道浜」という立地です。百道浜は、福岡市内でもかなり独特のエリアです。海沿いの開放感があり、道路幅も広い。歩道や街路樹も整備されており、街全体にゆとりがあります。
百道中央公園周辺の雰囲気や、福岡タワー周辺の景観も含めて、「この街に住みたい」と感じる人が多いエリアです。
実際、百道浜は一般的な「駅近競争」のエリアとは少し違います。
ネクサス百道レジデンシャルタワーは、地下鉄空港線「藤崎駅」まで徒歩18分です。通常の福岡市中古市場であれば、この駅距離はかなり不利です。ただ、百道浜では「駅距離」より、住環境、開放感、街並み、海沿い立地を重視する層が多い。
そのため、一般的な駅近マンションとは違う価格形成になっています。
【新築時価格を見ると、当時からかなり高級路線だった】
今回かなり面白いのが、新築時価格です。現在の中古価格だけを見ていると分かりにくいのですが、1996年当時としてはかなり高価格帯のマンションでした。例えば低層階。70㎡台住戸では3,000万円台前半から中盤。80㎡台では4,000万円前後。さらに90㎡台になると5,000万円を超える住戸もあります。そして20階以上になると価格帯が一気に変わります。例えば26階Kタイプ。90.27㎡。新築時価格は6,120万円。坪単価にすると約224万円です。
現在の福岡市であればそこまで珍しくない数字かもしれません。ただ、1996年当時の福岡市では、坪200万円超という価格帯はかなり特殊でした。
つまりネクサス百道レジデンシャルタワーは、当初から「百道浜の高級高層住宅」として企画されていたマンションだったということです。
【ネクサス百道は「高層階プレミアム」がかなり強い】
このマンションの特徴としてかなり大きいのが、「階数による価格差」です。例えば同じ80㎡台住戸でも、低層階では4,000万円台前半。しかし20階を超えると6,000万円近い価格帯まで上がっています。つまり、同じ広さでも約2,000万円差があります。これは普通のマンションではなかなか見られません。百道浜は海沿いエリアなので、「高さ」にかなり価値があります。
高層階になると海方向への抜け感が大きく変わる。周辺建物の影響も受けにくくなり、開放感もかなり強くなります。
つまり、このマンションでは昔から「高層階プレミアム」がかなり明確に存在していたということです。
【2000年代後半〜2012年前後の価格帯】
販売履歴を見ると、この頃はまだ現在ほど福岡市全体が高騰していません。90㎡台高層階でも4,500万円〜5,300万円前後が中心です。坪単価で見ると150万円〜190万円程度。現在の感覚で見るとかなり落ち着いた価格帯です。
ただ、この時期からすでに高層階と低層階の差はかなり大きい。つまり当時から、「高層階を選ぶ層」がはっきり存在していたことが分かります。
【2013年頃から少しずつ空気が変わり始める】
2013年頃から、福岡市全体の不動産価格が少しずつ変わり始めます。アベノミクスによる金融緩和。建築費上昇。福岡市人口増加。再開発期待。こういった背景から、福岡市のマンション価格が徐々に上昇していきます。
ネクサス百道でも、90㎡台高層階で5,000万円台後半が見え始めます。坪単価も200万円前後へ近づいていきます。
特に20階以上の大型住戸は、「富裕層向け中古タワーマンション」という位置付けがかなり強くなっていきます。
【2020年前後から価格帯がさらに変わる】
ここ数年で福岡市の新築マンション価格はかなり上昇しました。
建築費、人件費、土地価格の上昇によって、新築タワーマンション価格が一気に高額化したのです。すると、「新築は高すぎる」「築年数は妥協しても、広さと立地を優先したい」という層が、中古大型タワーマンションへ流れ始めます。
その結果、ネクサス百道レジデンシャルタワーの高層大型住戸にもかなり需要が集まります。
【2021年〜2025年頃になると、90㎡前後の高層階で6,000万円〜7,000万円近い価格帯も珍しくなくなります。】
坪単価で見ると220万円〜250万円前後。
1996年の新築時価格にかなり近い水準まで戻ってきている住戸もあります。面白いのは「売り急ぎ」が少ないこと販売履歴を見ていると、同じ価格帯で長く掲載されている住戸もあります。つまり所有者側にある程度の資金余力があり、「安くしてでも早く売る」というより、「価格を維持しながら売る」という傾向が強いのです。
【こういうマンションは価格帯が崩れにくい。】
これもネクサス百道レジデンシャルタワーの特徴の一つです。ただし、全部の住戸が強いわけではない
ここはかなり重要です。ネクサス百道は「全部高いマンション」ではありません。例えば30㎡台〜50㎡台の小型住戸。この辺りは高層大型住戸ほど価格が伸びていません。もちろん福岡市全体の上昇で価格は上がっていますが、90㎡台ほどの勢いではない。
つまり現在の百道浜市場は、「百道浜なら何でも高い」という状況ではなく、「広くて条件の良い高層住戸」に価格が集中している状態です。これは百道浜を好む層の特徴でもあります。実際、このエリアを選ぶ人は、医師、経営者、士業、地元富裕層ファミリーなど、「広さ」や「住環境」を重視する層が多い。そのため、高層大型住戸ほど価格が強くなりやすいのです。
【百道浜は「築年数」より「場所」が強いエリア】
普通、築30年近いマンションはかなり価格が弱くなります。特に地方都市ではその傾向が強い。
ただ、百道浜は少し違います。このエリアは「建物価値」というより、「場所そのものの価値」がかなり強い。つまり、「ネクサス百道だから」というより、「百道浜の高層住宅だから」価格が維持されている部分がかなり大きいのです。
特に、高層階、海側、大型住戸は、今後も一定の希少性を維持しやすい可能性があります。
【ネクサス百道レジデンシャルタワーの売却・購入相談について】
ネクサス百道レジデンシャルタワーのようなタワーマンションは、一般的な中古マンションと違い、「㎡単価平均だけでは査定しにくいマンション」です。
実際には、階数、方角、角部屋かどうか、海の見え方、リビングの開口、駐車場条件、リフォーム履歴、管理状態によって価格差がかなり変わります。
特に百道浜エリアは、「百道浜に住みたい」というエリア指名で探している方も多いため、販売方法や見せ方によって反響数や成約価格が変わりやすい特徴があります。
株式会社BEST BALANCEでは、福岡市中央区・早良区・西区を中心に、高額マンションやタワーマンションの売却相談を行っており、過去販売履歴、現在の売出状況、階数別価格差、方角別価格周辺競合比較まで含めて査定・販売戦略をご提案しています。
また、売主様の仲介手数料については、3,000万円以上の売却は仲介手数料半額、5,000万円以上は1％＋消費税にて対応しています。
さらに、1億円以上の不動産で、買主様も株式会社BEST BALANCE直接契約となった場合には、売主様側の仲介手数料を無料としています。
購入についても、新築建売住宅は仲介手数料無料または半額、中古マンション・中古戸建についても、物件によって仲介手数料無料または半額対応を行っています。
SUUMOやホームズ、アットホームなどで見つけた物件でも対応可能なケースがありますので、「この物件も対象になりますか？」というご相談も増えています。
ネクサス百道レジデンシャルタワーをはじめ、百道浜エリアのマンション売却・購入をご検討の方は、お気軽に株式会社BEST BALANCEまでご相談ください。
