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新築時価格・販売履歴から見る百道浜タワーマンション市場｜売却・購入は仲介手数料最大無料のベストバランスへ

 

福岡市の中古マンション市場を長く見ていると、築年数がかなり経過しても価格が崩れにくいマンションがあります。

もちろん、マンションは建物なので、基本的には築年数とともに価格は下がっていきます。特に地方都市ではその傾向が強く、築20年を超えると「どこまで価格が落ちるか」という見方をされるケースも少なくありません。ただ、実際の市場では、築年数だけでは説明できない動きをするマンションも存在します。

その代表的な存在の一つが、福岡市早良区百道浜にある「ネクサス百道レジデンシャルタワー」です。

1996年築なので、現在では築30年近くになっています。しかし実際の販売履歴を見ると、特に高層階や90㎡前後の大型住戸は現在でもかなり強い価格帯を維持しています。

しかも面白いのが、単純に「福岡市全体の相場が上がったから」という動きではないことです。販売履歴を細かく追っていくと、高層階、大型住戸、海側、角部屋、この条件に価格がかなり集中しています。

つまり、「ネクサス百道だから全部高い」というわけではなく、「条件の良い住戸が特に強い」という特徴がかなりはっきり出ています。

今回は、実際の新築時価格と長年の販売履歴データをもとに、ネクサス百道レジデンシャルタワーの価格推移や資産価値について、不動産実務目線でかなり細かく整理していきます。

 

【百道浜という立地は福岡市内でもかなり特殊】

ネクサス百道レジデンシャルタワーを語る上で、まず重要なのが「百道浜」という立地です。

百道浜は、福岡市内でもかなり独特のエリアです。海沿いの開放感があり、道路幅も広い。歩道や街路樹も整備されており、街全体にゆとりがあります。

百道中央公園周辺の雰囲気や、福岡タワー周辺の景観も含めて、「この街に住みたい」と感じる人が多いエリアです。

さらに百道浜小学校・百道中学校という、福岡市内でもブランド性の高い学区があることも大きい。実際、この学区を希望して百道浜エリアで中古マンションを探しているファミリー層はかなり多く、築年数より「場所」を優先して購入するケースも少なくありません。

実際、百道浜は一般的な「駅近競争」のエリアとは少し違います。

ネクサス百道レジデンシャルタワーは、地下鉄空港線「藤崎駅」まで徒歩18分です。通常の福岡市中古市場であれば、この駅距離はかなり不利です。

ただ、百道浜では「駅距離」より、住環境、開放感、街並み、海沿い立地を重視する層が多い。そのため、一般的な駅近マンションとは違う価格形成になっています。

つまりこのエリアは、「利便性だけで価格が決まる市場」ではなく、「百道浜に住みたい」というエリアブランドが価格を支えている市場です。

 

【新築時価格を見ると、当時からかなり高級路線だった】

今回かなり面白いのが、新築時価格一覧です。

現在の中古価格だけを見ていると分かりにくいのですが、1996年当時としてはかなり高価格帯のマンションでした。

例えば、

34.46㎡住戸

1,790万円〜2,120万円前後

57.28㎡住戸

2,800万円〜3,120万円前後

64.61㎡住戸

3,200万円〜3,790万円前後

71.10㎡住戸

3,300万円〜4,120万円前後

74.81㎡住戸

3,450万円〜4,790万円前後

84.04㎡住戸

4,330万円〜5,900万円前後

88.19㎡住戸

4,030万円〜5,970万円前後

90.27㎡住戸

5,220万円〜6,120万円前後

101.08㎡住戸

5,500万円〜6,500万円前後

という価格帯でした。特に驚くのが20階以上です。

例えば、26階 Kタイプ

90.27㎡、新築時価格 6,120万円、坪単価 約224万円

 

27階 101㎡超住戸、新築時価格 6,500万円、坪単価 約255万円

現在の福岡市であればそこまで珍しくない数字かもしれません。ただ、1996年当時の福岡市では、坪200万円超という価格帯はかなり特殊でした。

つまりネクサス百道レジデンシャルタワーは、当初から「百道浜の高級高層住宅」として企画されていたマンションだったということです。

 

【ネクサス百道は「高層階プレミアム」がかなり強い】

このマンションの特徴としてかなり大きいのが、「階数による価格差」です。

例えば同じ80㎡台住戸でも、低層階では4,000万円台前半。しかし20階を超えると6,000万円近い価格帯まで上がっています。

つまり、同じ広さでも約2,000万円差があります。これは普通のマンションではなかなか見られません。

百道浜は海沿いエリアなので、「高さ」にかなり価値があります。

高層階になると海方向への抜け感が大きく変わる。周辺建物の影響も受けにくくなり、開放感もかなり強くなる。

つまり、このマンションでは昔から「高層階プレミアム」がかなり明確に存在していたということです。

しかも販売履歴を見ると、その傾向は現在でもかなり続いています。

例えば、

5階・71㎡住戸では2017年前後に2,680万円前後の履歴が中心。10階・88㎡住戸では4,500万円前後。17階・88㎡住戸になると5,500万円〜5,800万円前後。

さらに21階・71㎡住戸では、2023年～2024年に5,980万円〜6,745万円近い売出履歴まで確認できます。

つまり、このマンションでは単純な面積だけではなく、高さ、抜け感、海側、眺望、角住戸によって価格帯がかなり大きく変わっています。

 

【住戸タイプ別に見る価格差と特徴】

ネクサス百道レジデンシャルタワーは、単純な「高層マンション」ではなく、住戸タイプごとの価格差がかなり大きいマンションです。

実際の新築時価格一覧を見ると、30㎡台のコンパクト住戸から、100㎡超のプレミアム住戸まで幅広く構成されています。

 

【34㎡台住戸】

34㎡台住戸は、現在でも投資用・単身向け・セカンド需要が一定数あります。

特に高層階では坪200万円超の売出履歴も確認でき、14階付近では2020年～2021年に2,250万円〜2,480万円前後で推移しています。築年数を考えると、かなり強い価格帯です。

 

【57㎡台住戸】

57㎡台住戸は、1LDK〜2LDK需要が中心です。近年では、15階住戸で3,480万円前後17階住戸で3,800万円〜4,080万円前後12階住戸で4,800万円前後という価格も確認できます。

特に高層階では坪250万円近い売出事例もあり、福岡市中古市場全体で見てもかなり強い価格帯です。

 

【64㎡台住戸】

64㎡台は、2LDK系需要がかなり強い。特に2023年～2025年頃は、4,200万円〜4,800万円前後で推移している住戸も多く、20階以上では坪230万円超の事例も確認できます。

 

【71㎡台住戸】

今回の販売履歴の中で、かなり面白いのが71㎡台です。

このサイズ帯は、ファミリーにもDINKSにも需要があり、さらに高層階プレミアムがかなり乗っています。特に21階付近では、5,980万円〜6,745万円近い売出履歴まで確認できます。坪単価では250万円〜280万円近い水準です。これは福岡市中古マンション市場全体で見ても、かなり強い価格帯です。

 

【74㎡台〜84㎡台住戸】

74㎡台〜84㎡台は、百道浜エリアのファミリー需要とかなり相性が良いサイズ帯です。

特に、高層階、角部屋、海側になると価格がかなり強い。22階74㎡住戸では5,700万円前後の履歴も確認できます。

 

【88㎡台〜90㎡台住戸】

ここからは完全にプレミアムゾーンです。特に20階以上の南向き・角住戸はかなり強い。

例えば、23階90㎡住戸、6,000万円〜6,200万円前後、25階90㎡住戸6,100万円〜6,200万円前後、26階90㎡住戸6,300万円前後という履歴も確認できます。しかも、これらは築30年近いマンションです。

つまり、「築古だから安い」という市場ではなく、「条件が良い高層住戸は強い」という市場になっていることが分かります。

 

【100㎡超住戸】

27階101㎡超住戸は、かなり希少性が高い。新築時でも6,500万円クラス。販売履歴でも5,500万円〜6,000万円前後が確認できます。このクラスになると、完全に富裕層向けプレミアム住戸という位置付けです。

 

【2000年代後半〜2012年前後の価格帯】

販売履歴を見ると、この頃はまだ現在ほど福岡市全体が高騰していません。90㎡台高層階でも4,500万円〜5,300万円前後が中心です。坪単価で見ると150万円〜190万円程度。現在の感覚で見るとかなり落ち着いた価格帯です。

ただ、この時期からすでに高層階と低層階の差はかなり大きい。つまり当時から、「高層階を選ぶ層」がはっきり存在していたことが分かります。

 

【2013年頃から少しずつ空気が変わり始める】

2013年頃から、福岡市全体の不動産価格が少しずつ変わり始めます。アベノミクスによる金融緩和。建築費上昇。福岡市人口増加。再開発期待。こういった背景から、福岡市のマンション価格が徐々に上昇していきます。

ネクサス百道でも、90㎡台高層階で5,000万円台後半が見え始めます。坪単価も200万円前後へ近づいていきます。

特に20階以上の大型住戸は、「富裕層向け中古タワーマンション」という位置付けがかなり強くなっていきます。

 

【2020年前後から価格帯がさらに変わる】

ここ数年で福岡市の新築マンション価格はかなり上昇しました。建築費、人件費、土地価格の上昇によって、新築タワーマンション価格が一気に高額化したのです。

すると、「新築は高すぎる」「築年数は妥協しても、広さと立地を優先したい」という層が、中古大型タワーマンションへ流れ始めます。

その結果、ネクサス百道レジデンシャルタワーの高層大型住戸にもかなり需要が集まります。

 

特に面白いのが、21階〜26階付近の動きです。

例えば、

21階71㎡住戸、2023年～2024年、5,980万円〜6,745万円前後

22階74㎡住戸、2023年、5,200万円〜5,700万円台

23階90㎡住戸、2023年、6,000万円〜6,200万円前後

25階90㎡住戸、2023年～2024年、6,100万円〜6,200万円前後

26階90㎡住戸、2021年、6,300万円前後

こうして見ると、「20階を超えると価格帯が一段変わる」という特徴がかなりはっきり出ています。

 

全部の住戸が強いわけではないただし、ここはかなり重要です。ネクサス百道は「全部高いマンション」ではありません。

例えば30㎡台〜50㎡台の小型住戸。この辺りは高層大型住戸ほど価格が伸びていません。もちろん福岡市全体の上昇で価格は上がっていますが、90㎡台ほどの勢いではない。

つまり現在の百道浜市場は、「百道浜なら何でも高い」という状況ではなく、「広くて条件の良い高層住戸」に価格が集中している状態です。これは百道浜を好む層の特徴でもあります。

実際、このエリアを選ぶ人は、医師、経営者、士業、地元富裕層ファミリーなど、「広さ」や「住環境」を重視する層が多い。

そのため、高層大型住戸ほど価格が強くなりやすいのです。

 

【現在の売却相場の目安】

販売履歴ベースで見ると、現在のネクサス百道レジデンシャルタワーは、低層〜中層階坪150万円〜190万円前後。

高層階大型住戸、坪220万円〜280万円前後が一つの目安になっています。

特に20階以上、海側、角住戸になると価格がかなり強くなる傾向があります。

逆に低層階や小型住戸は、一般中古市場との競争もあるため、「どの住戸でも高値」というわけではありません。

つまりこのマンションは、ネクサス百道だから高いではなく、どの部屋かによって価格がかなり変わるマンションだと言えます。

 

【百道浜は築年数より場所が強いエリア】

普通、築30年近いマンションはかなり価格が弱くなります。特に地方都市ではその傾向が強い。

ただ、百道浜は少し違います。このエリアは建物価値というより、場所そのものの価値がかなり強い。

つまり、ネクサス百道だからというより、百道浜の高層住宅だから価格が維持されている部分がかなり大きいのです。

特に、高層階、海側、大型住戸は、今後も一定の希少性を維持しやすい可能性があります。

 

【ネクサス百道レジデンシャルタワーの売却・購入相談について】

ネクサス百道レジデンシャルタワーのようなタワーマンションは、一般的な中古マンションと違い、㎡単価平均だけでは査定しにくいマンションです。

実際には、階数、方角、角部屋かどうか、海の見え方、リビングの開口、駐車場条件、リフォーム履歴、管理状態によって価格差がかなり変わります。特に百道浜エリアは、百道浜に住みたいというエリア指名で探している方も多いため、販売方法や見せ方によって反響数や成約価格が変わりやすい特徴があります。

 

株式会社BEST BALANCEでは、福岡市中央区・早良区・西区を中心に、高額マンションやタワーマンションの売却相談を行っており、過去販売履歴、現在の売出状況、階数別価格差、方角別価格、周辺競合比較まで含めて査定・販売戦略をご提案しています。

 

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