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【2026年】福岡市中央区の中古マンション市場の中でも、ここ数年で特に価格上昇が目立っているマンションの一つが「MJR六本松」です。

 

【「MJR六本松」独自のプレミアム要素】

地下鉄七隈線「六本松駅」徒歩2分。六本松421再開発エリア（商業施設、科学館、九州大学跡地再開発）に隣接する圧倒的な利便性に加え、「草ヶ江小学校」「城西中学校」という福岡市内でも有数の人気公立学区に位置している点も、このマンションの資産価値が落ちない（むしろ上がる）強力な下支えになっています。

また、大濠公園にも近く、交通利便性、生活利便性、教育環境まで揃っているため、福岡市内でもかなり人気の高いマンションになっています。

 

ただ、実際に新築時価格や販売履歴を細かく分析していくと、このマンションは単純に「駅近だから高い」という話ではありません。

むしろ特徴的なのは、住戸ごとに価格帯がまったく違うという点です。しかもその価格差は、・専有面積・階数・方角・角住戸・住戸タイプ・開口・眺望・バルコニー形状まで含めて、かなり細かく価格設計されています。

つまりMJR六本松は、部屋によって資産価値がかなり違うマンションです。今回は、実際の新築時価格と販売データをもとに、住戸別価格差、年別価格推移、どの住戸が強いのか、値崩れしにくい住戸、売却時に重要なポイントまで、不動産実務目線でかなり細かく分析していきます。

 

 

【MJR六本松はタイプ別価格差がかなり大きい】

一般的なマンションだと、「70㎡台」「80㎡台」「90㎡台」くらいのざっくりした価格差で終わることが多いです。

ただMJR六本松は違います。今回の新築時価格表を見ると、69.70㎡、71.61㎡、73.92㎡、75.97㎡、79.93㎡、80.66㎡、82.46㎡、83.16㎡、84.19㎡、89.06㎡、89.52㎡、90.02㎡、90.47㎡、92.61㎡、93.01㎡、96.43㎡、97.18㎡、117.92㎡、122.64㎡まで、かなり細かく住戸が分かれています。

さらに重要なのが、同じ90㎡台でも、A3、Q、H、Z、O、P、I、Sなど、タイプごとに価格帯がかなり違うことです。つまり、MJR六本松の平均坪単価だけを見ると、かなり危険です。

【69.70㎡（Yタイプ）】

69㎡台のYタイプ。

新築時価格を見ると、低層階では3,550万円前後、中層階では3,900万円〜4,000万円台、高層階では4,000万円を超える価格帯で販売されていました。坪単価では168万円台〜193万円台前後です。

このサイズ帯は、・DINKS・中央区駅近希望層・資産性重視層からの需要が強い。

ただし供給数も比較的多いため、価格競争も発生しやすい帯です。

 

【71.61㎡（Wタイプ）】

71㎡台Wタイプ。販売価格は3,660万円〜4,490万円前後。坪単価では179万円台〜193万円台でした。70㎡前後は福岡市中古市場ではかなり動きやすいサイズ帯です。そのため、高く売れるというより、流動性が高いという特徴があります。

 

【73.92㎡（Cタイプ）】

73㎡台Cタイプ。

新築時には3,780万円〜4,340万円前後で販売されていました。坪単価は169万円台〜194万円台前後です。この帯は実需ファミリー層需要がかなり強い。ただし、六本松周辺では競合も多いため、・階数・眺望・角住戸によって価格差がかなり出ます。

 

【75.97㎡（V・Xタイプ）】

75㎡台。

新築時には3,930万円〜4,780万円前後で販売されています。坪単価では171万円台〜194万円台前後。中央区ファミリー層にかなり人気が高いサイズ帯です。

 

【79〜80㎡台（B・E・Kタイプ）】

ここから価格帯がかなり変わります。79〜80㎡台住戸は4,080万円〜5,140万円前後で販売されていました。坪単価は167万円台〜213万円台。

特に高層階になると価格がかなり伸びています。

80㎡前後は、狭すぎず広すぎないため、富裕層ファミリー需要がかなり強い。

 

【83〜84㎡台（D・N・Jタイプ）】

83〜84㎡台。新築時には4,380万円〜5,450万円前後で販売されています。坪単価は170万円台〜216万円台前後。

この辺りから、中央区の住環境を重視する層の需要がかなり強くなります。

 

【89〜90㎡台（A3・Q・H・Zタイプ）】

MJR六本松の中でもかなり強い帯です。新築時には4,460万円〜5,810万円前後で販売されていました。坪単価は170万円台〜214万円超。

特徴的なのは、高層階プレミアムです。六本松はタワーマンション密集地帯ではありません。

つまり高層になるほど、抜け感と希少性がかなり強くなる。そのため、同じ90㎡でも低層と高層で1,000万円以上差が出ています。

 

【92〜93㎡台（F・G・L・Mタイプ）】

ここから富裕層帯に入ります。92〜93㎡台住戸は4,460万円〜6,000万円近辺で販売されていました。坪単価では160万円台〜224万円前後。特に中上層階から価格がかなり伸びています。

 

【96〜97㎡台（T・O・Pタイプ）】

かなり高級住戸帯です。新築時には4,980万円〜6,870万円前後で販売されています。坪単価では170万円台〜233万円前後。特にO・Pタイプはかなり強い。同じ90㎡台でも、A3タイプは比較的抑えめ。しかし、O・Pタイプはかなり高い。つまり、㎡数だけではなく、住戸タイプそのものに価値差があるということです。

 

【117.92㎡（Iタイプ）】

ここは完全にプレミアム住戸です。新築時には6,980万円〜9,300万円超で販売されていました。坪単価では195万円台〜260万円台。

販売履歴では、15,300万円で長期間販売されていました。117㎡超の中央区駅近築浅は、福岡市内でもかなり供給が少ない。つまり比較対象がほぼ存在しません。

 

【122.64㎡（Sタイプ）】

最上位クラスがSタイプ。新築時には7,780万円〜9,950万円で販売されています。坪単価は209万円台〜268万円台。販売履歴では、12,800万円、14,000万円、15,300万円クラスまで出ています。ここは完全に別格です。

 

【年別販売価格分析｜MJR六本松はどう価格上昇してきたか】

ここからかなり重要です。MJR六本松は、いつ、どの間取りが、いくらで売り出されたかを見ると、福岡市中心部マンション市場の変化がかなり見えてきます。

 

【2017年頃】

新築直後。

この時期はまだ福岡市の価格上昇前半です。2017年当時の販売履歴では、73.92㎡住戸が5,500万円台、80.71㎡住戸が5,740万円台で売り出されていました。

84.19㎡住戸では6,500万円前後、93.01㎡住戸では6,950万円前後の価格帯で販売されており、当時からMJR六本松が六本松エリア内でも高価格帯マンションとして評価されていたことが分かります。

 

【2018年頃】

2018年頃になると、六本松再開発効果がさらに市場へ浸透し始めます。68.67㎡住戸が5,680万円前後、89㎡台住戸では7,280万円前後で販売されていました。

さらに97㎡台住戸では1億180万円前後で売り出されており、この頃からすでに高額マンション市場へ移行し始めていることが分かります。

 

【2019年頃】

2019年頃になると、価格帯がさらに一段変わります。

117.92㎡住戸では1億5,300万円で売り出され、122.64㎡住戸でも1億3,800万円〜1億4,500万円前後で販売されています。

97.18㎡住戸でも1億500万円〜1億1,000万円前後で市場に出ており、この頃から完全に“富裕層マーケット”へ移行しています。

 

【2020年頃】

コロナ前後。

ただMJR六本松は価格が崩れていません。93㎡台住戸では6,980万円前後、117㎡台住戸では1億5,300万円を維持したまま販売されており、価格維持力の強さがかなり目立ちます。

 

【2021年～2022年頃】

福岡市全体のマンション価格高騰が本格化します。97㎡台住戸では9,850万円〜1億180万円前後。117㎡台住戸では1億5,300万円。122㎡台住戸でも1億2,000万円超で販売されています。

この頃から、新築が高すぎるという流れで、築浅大型住戸へ需要が流れ始めています。

【2023年～2024年頃】

さらに価格が上昇します。84㎡台住戸では7,800万円前後。92㎡台住戸では9,690万円前後。97㎡台住戸では1億500万円〜1億1,000万円前後。

122㎡台住戸では1億4,000万円クラスまで上昇しています。特に大型住戸がかなり強い。

 

【2025年～】

現在の売出を見ると、92.61㎡住戸では9,690万円前後。93.01㎡住戸では1億1,800万円前後。96.43㎡住戸では1億1,990万円前後。117.92㎡住戸では1億5,300万円という価格帯まで来ています。数年前の福岡市ではかなり考えにくかった水準です。

 

【2026年最新査定から見える現在のMJR六本松相場】

実際に2026年5月時点の査定データを見ても、MJR六本松は福岡市内でもかなり強い価格帯に入っています。

例えば、89.52㎡・7階・3LDK住戸では、

・早期売却重視価格9,380万円前後、坪単価 約346万円

・市場標準価格1億380万円前後、坪単価 約383万円

・上限チャレンジ価格1億1,480万円前後、坪単価 約423万円という査定帯になっています。  

 

特に現在のMJR六本松は、「とりあえず高く出してみる」という売主もかなり増えています。

実際の売出事例でも、96.43㎡住戸で1億1,990万円、坪単価411万円台、97.18㎡住戸では1億1,800万円超、さらに84㎡台高層階では1億2,000万円というかなり強気の価格帯まで出ています。  

以前の福岡市では、「坪単価300万円超」はかなり限られた超高級マンションだけというイメージでした。

ただ現在の六本松エリアでは、「駅距離」「築浅」「再開発」「中央区」「地下鉄七隈線延伸効果」が重なり、MJR六本松クラスになると、坪単価400万円台も現実的に狙われ始めています。

 

【73㎡台でも“普通のマンション”ではなくなっている】

さらに73.92㎡住戸でも、現在査定帯はかなり高い。実際の最新査定では、

 

・早期売却重視価格
7,780万円前後、坪単価 約347万円

・市場標準価格
8,580万円前後、坪単価 約383万円

・上限チャレンジ価格
9,480万円前後、坪単価 約424万円という水準になっています。

 

 しかも実際の売出履歴でも、73.92㎡住戸が8,190万円、9,300万円、7,480万円など複数の価格帯で市場に出ています。  

つまり現在のMJR六本松は、「70㎡台だから安い」という時代ではなくなっています。

むしろ、・どの階か・南西向きか・高層階か・抜け感があるか・角住戸か・掲載タイミングが良いかによって、数百万円〜1,000万円単位で差が出るマーケットになっています。

 

 

【現在のMJR六本松は“売値の作り方”で結果がかなり変わる】

特に最近増えているのが、最初から高めに売り出し、反響数を見ながら価格調整する売却方法です。

実際、MJR六本松は「売り急ぎ」が比較的少ないマンションです。

そのため、最初から相場ギリギリで出すより、「まずは高めで市場反応を見る」という売却戦略を取る所有者もかなり増えています。

特に90㎡超住戸や高層階は、福岡市内でも供給数が少ないため、待てる売主が強いマーケットになっています。

 

 

【MJR六本松は部屋によって世界が違う】

このマンションは、全部高いわけではありません。実際には、70㎡台、80㎡台、90㎡台、117㎡台、122㎡台で、完全に市場が分かれています。

特に、Iタイプ、Sタイプは別格。逆に70㎡台は、比較的競争が起きやすい。

つまり、MJR六本松だから高いではなく、どの部屋かがかなり重要です。

 

 

株式会社BEST BALANCEの売却プランについて

株式会社BEST BALANCEでは、売主様の状況や販売戦略に応じて、 複数の売却プランをご用意しています。

まず一つ目が、「仲介手数料無料プラン」です。

こちらは、株式会社BEST BALANCEが買主様も直接見つける 「両手仲介」を前提とした販売プランになります。

一般的な不動産会社では、 売主様・買主様の双方から仲介手数料を受け取るケースが多いですが、 株式会社BEST BALANCEでは、 買主様側から仲介手数料が入ることを前提に、 売主様側の仲介手数料を無料にしています。

そのため、売却時の費用負担を大きく抑えられる可能性があります。

ただし、このプランは、 株式会社BEST BALANCE側で購入希望者を探す形になるため、 販売戦略としては「自社客付け中心」の売却方法になります。

一方で、「広く市場へ公開して売りたい」という方向けに、 1％＋消費税プランもご用意しています。

こちらは、レインズへ登録し、 他社不動産会社からの紹介・客付けも歓迎しながら、 市場全体へ広く情報公開して販売していくプランです。

さらに、1億円以上の高額不動産については、 通常の1％＋消費税プランから、 0.5％＋消費税へ優遇できる場合があります。

特に現在の福岡市中央区や早良区の高額マンション市場では、 「どこの会社へ依頼するか」だけではなく、 「どういう売り方をするか」で結果がかなり変わります。

人気マンションでは、 「この部屋を探していた」という購入希望者が、 SUUMOやホームズ経由で突然現れるケースもあります。

そのため、 自社客付け中心でコストを抑えるのか、 レインズ公開で広く市場へ流通させるのかを、 物件や状況によって選ぶことが重要になっています。

 

 

購入時の仲介手数料について

株式会社BEST BALANCEでは、 購入時の仲介手数料についても大幅な割引を行っています。

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