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福岡市中央区薬院4丁目に位置する「グランドメゾン浄水ガーデンシティ サウスフォレストA棟」は、浄水エリアを代表する高級マンションの一つです。

地下鉄七隈線「薬院大通」駅徒歩6分という利便性に加え、積水ハウスによるグランドメゾンブランド、大規模開発による街並み形成、浄水エリアならではの落ち着いた住環境が評価され、現在も高い人気を維持しています。

この記事では、サウスフォレストA棟の新築時価格をもとに、分譲当時の価格帯、坪単価、面積帯ごとの特徴、プレミアム住戸の価格、そして現在の売却査定を考えるうえでのポイントを詳しく整理します。

グランドメゾン浄水ガーデンシティ サウスフォレストA棟の建物概要

マンション名	グランドメゾン浄水ガーデンシティ サウスフォレストA棟
所在地	福岡市中央区薬院4丁目14-50
交通	地下鉄七隈線「薬院大通」駅 徒歩6分
築年月	2015年9月
構造・階数	鉄筋コンクリート造・地上11階建
総戸数	54戸
売主	積水ハウス・日本郵便
施工	前田建設工業

サウスフォレストA棟は、総戸数54戸の落ち着いた規模のマンションです。一般的なファミリータイプの住戸だけでなく、100㎡前後のゆとりある住戸、さらに上層階には1億円を超えるプレミアム住戸も設定されていました。

新築時価格の全体像

サウスフォレストA棟の新築時価格を見ると、一般住戸は専有面積76㎡台から100㎡台を中心に構成されています。

価格帯としては、76㎡台の住戸が4,000万円台前半から中盤、80㎡台の住戸が4,000万円台前半から5,000万円前後、95㎡から100㎡台の住戸が5,000万円台前半から6,000万円台半ばでした。

面積帯	新築時価格帯	新築時坪単価	特徴
76㎡台	約4,000万円〜4,400万円台	約172万円〜191万円	ファミリー利用にも対応しやすい、実用性の高い面積帯
80㎡台前半	約4,100万円台〜4,700万円台	約172万円〜193万円	広さと価格のバランスがよく、幅広い買主層に検討されやすい面積帯
80㎡台後半	約4,400万円台〜5,000万円台	約172万円〜193万円	ゆとりを感じやすく、住み替え層にも選ばれやすい面積帯
95㎡〜100㎡台	約5,300万円台〜6,400万円台	約187万円〜213万円	ゆとりある居住性と希少性が評価されやすい面積帯
140㎡超のプレミアム住戸	約1億2,500万円〜1億3,100万円	約276万円〜289万円	希少性が高い特別住戸

76㎡台・80㎡台の住戸は、実用性と価格のバランスが取れた住戸タイプ

サウスフォレストA棟では、76㎡台から80㎡台の住戸も複数設定されていました。

この広さは、福岡市中央区のファミリー向けマンションとして十分な実用性がありながら、100㎡前後の大型住戸と比べると購入しやすい価格帯であった点が特徴です。

ここでいう「購入しやすい」というのは、住戸の価値が低いという意味ではありません。

むしろ、浄水エリア・グランドメゾンブランド・駅徒歩圏という条件を備えた中で、管理費や固定資産税などの維持コストも含めて検討しやすく、実需層からの需要が厚い面積帯といえます。

現在の中古市場でも、76㎡台から80㎡台の住戸は、夫婦世帯、子育て世帯、住み替え層など幅広い買主に検討されやすく、売却時にも一定の流動性が期待できます。

高額マンションであっても、広さ・価格・維持費のバランスが取れている住戸は、購入希望者にとって現実的に検討しやすい点が強みです。

95㎡〜100㎡台の住戸は、ゆとりと希少性が評価されやすい

95㎡から100㎡台の住戸は、サウスフォレストA棟の中でもゆとりある面積帯です。

福岡市中央区では、近年の新築マンション価格の上昇により、100㎡前後の住戸供給は以前より少なくなっています。

そのため、築年数が一定程度経過していても、立地とブランドが良い100㎡前後の住戸は中古市場で高く評価されやすい傾向があります。

特に、家族構成の変化により広めの住戸を探している方や、戸建てからマンションへ住み替えたい方にとって、100㎡前後の住戸は非常に魅力的な選択肢になります。

プレミアム住戸は1億円超え

サウスフォレストA棟の新築時価格表で特に目立つのが、140㎡を超えるプレミアム住戸です。

新築時価格は約1億2,500万円から1億3,100万円、坪単価は約276万円から289万円となっており、一般住戸とは異なる特別な価格帯でした。

面積帯	ルーフバルコニー	新築時価格帯	新築時坪単価
約142㎡〜156㎡	約48㎡〜64㎡	約1億2,500万円〜1億3,100万円	約276万円〜289万円

この面積帯は、単に広いだけではなく、大型ルーフバルコニー付きという希少性があります。

福岡市中央区の高級マンション市場では、広さ、眺望、開放感、ルーフバルコニー、そして住戸そのものの希少性が価格に大きく影響します。

そのため、プレミアム住戸については、同じマンション内の平均坪単価を単純に当てはめるだけでは正確な査定になりません。

過去の成約事例、現在の売出事例、眺望、室内状態、リフォーム履歴、買主層の需要まで見たうえで、個別に価格を判断する必要があります。

新築時坪単価から見る資産価値

サウスフォレストA棟の新築時坪単価は、一般住戸でおおむね坪172万円台から213万円台でした。

2015年当時としては高額帯の分譲価格でしたが、現在の福岡市中央区の築浅・ブランドマンション相場と比較すると、大きく価格が上昇している可能性があります。

特に浄水・薬院・平尾・大濠周辺では、ここ数年でマンション価格が大きく上昇しています。

その中でも、グランドメゾン浄水ガーデンシティは、ブランド力、立地、街区全体の完成度、住環境の良さがそろっており、中古市場でも比較されやすいマンションです。

売却査定では、新築時価格だけでなく現在の市場価格を見ることが重要

マンションを売却する際、新築時価格は重要な参考資料になります。

ただし、査定価格は新築時価格だけで決まるわけではありません。

大切なのは、新築時にいくらだったかではなく、現在の市場でいくらで売れるかです。

特にグランドメゾン浄水ガーデンシティのようなブランドマンションでは、新築時価格から大きく値上がりしている可能性があります。

査定項目	確認する内容
新築時価格	分譲当時の価格、坪単価、面積帯ごとの価格差を確認します。
過去成約価格	実際に成約した価格を確認し、売出価格ではなく市場で成立した価格を重視します。
現在の売出価格	競合物件の価格、階数、面積、状態を比較します。
住戸条件	階数、方角、眺望、日当たり、バルコニー面積、室内状態を確認します。
希少性	100㎡前後、ルーフバルコニー付き、角住戸、上層階など、希少性の高い条件を評価します。

グランドメゾン浄水ガーデンシティ全体との比較も重要

グランドメゾン浄水ガーデンシティには、サウスフォレストA棟以外にも、サウスフォレストB棟、セントラルフォレスト、フォレストゲートなど複数の棟があります。

そのため、売却査定ではサウスフォレストA棟単体だけでなく、浄水ガーデンシティ全体の中でどの位置づけになるかも重要です。

同じグランドメゾン浄水ガーデンシティでも、棟ごとに築年数、眺望、配置、住戸面積、分譲価格、現在の売出価格が異なります。

買主は「グランドメゾン浄水」というブランド全体で比較することが多いため、査定時には他棟との比較も欠かせません。

サウスフォレストA棟の売却をご検討の方へ

株式会社BEST BALANCEでは、グランドメゾン浄水ガーデンシティシリーズの売却査定を行っています。

新築時価格、過去成約事例、現在の売出状況、階数、方角、専有面積、室内状態をもとに、売主様の手残りを重視した査定をご提案しています。

一般的な不動産売買では、仲介手数料は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」と説明されることが多いですが、これは法律上の上限額です。

株式会社BEST BALANCEでは、売却価格や販売方法に応じて、売主様の手残りを重視した複数のプランをご用意しています。

売却プラン	仲介手数料	特徴
仲介手数料無料プラン	無料	売主様の仲介手数料を無料にできるプランです。
1％プラン	売買価格の1％＋消費税	一般的な3％手数料よりも売主様の手残りを増やしやすいプランです。
1億円以上0.5％プラン	売買価格の0.5％＋消費税	高額物件の売却に対応した、手残り重視のプランです。

株式会社BEST BALANCEでは、売却だけでなく、グランドメゾン浄水ガーデンシティシリーズを購入したい方からのご相談も受け付けています。 物件によっては、購入時の仲介手数料を無料または半額でご紹介できる場合があります。

同じ物件を購入する場合でも、仲介会社によって購入時の諸費用が変わることがあります。 グランドメゾン浄水ガーデンシティの購入を検討している方は、物件価格だけでなく、仲介手数料や諸費用まで含めて比較することが大切です。

まとめ

グランドメゾン浄水ガーデンシティ サウスフォレストA棟の新築時価格を見ると、一般住戸は4,000万円台から6,000万円台、坪単価はおおむね172万円台から213万円台でした。

一方で、140㎡超のプレミアム住戸は1億円を超え、坪単価も276万円台から289万円台となっており、分譲当初から浄水エリアを代表する高級マンションであったことが分かります。

現在の中古マンション市場では、福岡市中央区の築浅・ブランドマンション・駅徒歩圏・大規模開発物件の評価は高く、サウスフォレストA棟も新築時価格から大きく上昇している可能性があります。

売却を検討する場合は、新築時価格表だけでなく、現在の成約事例、売出事例、住戸ごとの条件を丁寧に比較することが重要です。

特にグランドメゾン浄水ガーデンシティのような高額マンションでは、条件によって査定価格が大きく変わることもあります。