2026.06.07
グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲート２の新築時価格と現在の査定価格を分析｜購入も売却も仲介手数料最大無料のＢＥＳＴ ＢＡＬＡＮＣＥ
福岡市中央区薬院四丁目にあるグランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートⅡは、浄水エリアを代表する高級マンションの一つです。 薬院大通駅徒歩圏、積水ハウス・三菱地所レジデンスなどによる分譲、清水建設施工という条件がそろっており、現在でも中古市場で高い評価を受けています。
今回は、新築時価格表と6タイプの査定資料をもとに、59㎡台・65㎡台・83㎡台・85㎡台・97㎡台・167㎡台の価格帯を比較します。 単に「いくらで売れそうか」だけではなく、新築時からどの程度価格が上がっているのか、どの広さに需要があるのか、売却時・購入時に仲介手数料を抑えるとどれくらい差が出るのかまで整理します。
新築時価格の特徴｜坪単価200万円台からプレミアム住戸は坪300万円台後半へ
フォレストゲートⅡの新築時価格は、低層階のコンパクト住戸で3,500万円台から、上層階の大型プレミアム住戸では1億5,000万円を超える価格帯まで幅広く設定されていました。 坪単価で見ると、一般住戸はおおむね坪200万円台前半から200万円台後半、上層階や100㎡超の住戸では坪300万円を超える水準も見られます。
特に分かりやすいのは、広さによって購入層が明確に分かれていた点です。 59㎡台や65㎡台は、単身者や夫婦二人暮らし、セカンドハウス需要を意識した住戸です。 83㎡台や85㎡台は、ファミリー層が最も検討しやすい中心的な広さです。 97㎡台になると、一般的なマンションより一段上のゆとりを求める層向けになります。 そして160㎡を超える最上階クラスは、一般住戸とは別枠のプレミアム住戸として位置付けられます。
新築時価格をタイプ別に見る｜階数ごとの価格差と坪単価
フォレストゲートⅡの新築時価格は、同じタイプでも階数が上がるにつれて価格と坪単価が上昇しています。 特に90㎡超、100㎡超、プレミアム住戸では、階数による価格差が大きく、眺望・開放感・希少性が価格に反映されていたことが分かります。
Aタイプ｜約91.70㎡
2階は6,190万円、坪単価約223万円。6階は6,990万円、坪単価約252万円。 8階では7,290万円、坪単価約263万円となり、15階では9,300万円、坪単価約291万円まで上昇しています。
Bタイプ｜約65.10㎡
2階は3,990万円、坪単価約203万円。5階は4,250万円、坪単価約216万円。 8階では4,460万円、坪単価約226万円となっています。
Cタイプ｜約59.20㎡
2階は3,590万円、坪単価約200万円。5階は3,830万円、坪単価約214万円。 8階では4,040万円、坪単価約226万円となっています。
Dタイプ｜約78.20㎡
2階は4,880万円、坪単価約206万円。5階は5,140万円、坪単価約217万円。 8階では5,380万円、坪単価約227万円となっています。
Eタイプ｜約85.80㎡
2階は5,580万円、坪単価約215万円。5階は5,940万円、坪単価約229万円。 8階では6,180万円、坪単価約238万円となっています。
Fタイプ｜約85.20㎡
2階は5,470万円、坪単価約212万円。5階は5,770万円、坪単価約224万円。 8階では6,070万円、坪単価約236万円となっています。
Gタイプ｜約76.70㎡
2階は4,780万円、坪単価約206万円。8階は5,220万円、坪単価約225万円。 15階では5,710万円、坪単価約246万円まで上昇しています。
Hタイプ｜約83.20㎡
2階は5,130万円、坪単価約204万円。8階は5,650万円、坪単価約224万円。 15階では6,210万円、坪単価約247万円となっています。
Iタイプ｜約90.10㎡
2階は6,000万円、坪単価約220万円。5階は6,480万円、坪単価約238万円。 8階では7,180万円、坪単価約263万円となっています。
Jタイプ｜約105.60㎡
9階は8,580万円、坪単価約269万円。12階は8,930万円、坪単価約280万円。 15階では9,300万円、坪単価約291万円となっています。
Kタイプ｜約69.40㎡
9階は4,660万円、坪単価約222万円。12階は4,840万円、坪単価約231万円。 15階では5,020万円、坪単価約239万円となっています。
Lタイプ｜約84.00㎡
9階は5,880万円、坪単価約231万円。12階は6,120万円、坪単価約241万円。 15階では6,360万円、坪単価約250万円となっています。
Mタイプ｜約100.00㎡
9階は7,780万円、坪単価約257万円。12階は8,130万円、坪単価約269万円。 15階では8,380万円、坪単価約277万円となっています。
Nタイプ｜約97.50㎡
9階は7,300万円、坪単価約248万円。12階は7,570万円、坪単価約257万円。 15階では7,840万円、坪単価約266万円。17階では8,080万円、坪単価約274万円となっています。
Oタイプ｜約102.50㎡
9階は8,190万円、坪単価約264万円。12階は8,490万円、坪単価約274万円。 15階では8,890万円、坪単価約287万円となっています。
P・PRタイプ｜約131.50㎡
16階は1億4,700万円、坪単価約370万円。17階は1億4,000万円、坪単価約352万円となっています。
Qタイプ｜約129.60㎡
16階は1億2,400万円、坪単価約316万円。17階は1億2,800万円、坪単価約327万円となっています。
R・RRタイプ｜約145.30㎡〜148.00㎡
16階の148.00㎡タイプは1億6,200万円、坪単価約362万円。 17階の145.30㎡タイプは1億5,300万円、坪単価約348万円となっています。
6タイプの現在査定価格まとめ
59.21㎡・1LDKタイプ
59㎡台は、フォレストゲートⅡの中ではコンパクトな住戸です。 新築時価格は3,000万円台後半の水準でしたが、現在は周辺の築浅・高級マンションの60㎡前後が7,000万円台で取引される市場になっています。
この広さはファミリー向けというより、単身者、夫婦二人暮らし、セカンドハウス、資産保有目的の購入層に向いています。 浄水エリアでグランドメゾンブランドを持てる点が評価されやすく、価格帯としても高額マンションの中では比較的検討しやすいタイプです。
65.17㎡・2LDKタイプ
65㎡台は、2LDKとして使いやすい広さです。 60㎡台前半よりも居住性が高く、70㎡台よりは価格を抑えやすいため、中央区の築浅・高級マンションを探す層にとって現実的な選択肢になります。
薬院・浄水エリアでは、60㎡台の住戸でも坪400万円前後の売出事例が見られるようになっています。 フォレストゲートⅡのブランド力を考えると、低層階であっても一定の価格維持力が期待できるタイプです。
83.23㎡・3LDKタイプ
83㎡台は、フォレストゲートⅡの中でも非常にバランスの良い広さです。 3LDKとして無理がなく、ファミリー層が検討しやすい面積でありながら、100㎡超の住戸ほど総額が重くなりすぎない点が特徴です。
新築時は5,000万円台前半から中盤の価格帯でしたが、現在は1億円前後が一つの目安になります。 福岡市中心部で80㎡超の新築供給が少なくなっていることを考えると、中古市場でも評価されやすいサイズです。
85.21㎡・3LDKタイプ
85㎡台は、83㎡台と同じくファミリー層からの需要が強い住戸です。 わずか数㎡の差であっても、収納、居室のゆとり、リビングの使いやすさに差が出やすく、実際の居住満足度に影響します。
棟内では90㎡前後の住戸が1億円を超える価格で売り出された事例もあり、80㎡台後半の住戸についても高い評価が期待できます。 価格の目線としては1億円前後から1億円台前半が中心になりやすいタイプです。
97.57㎡・4LDKタイプ
97㎡台は、フォレストゲートⅡの中でも希少性の高い広さです。 100㎡に近い4LDKは、福岡市中央区のマンション市場では供給が限られており、戸建てからの住み替え層や、ゆとりある住まいを求めるファミリー層から注目されやすいタイプです。
90㎡台の棟内売出事例が1億円を超えていることを踏まえると、12階・97㎡台という条件では、1億円台前半の価格帯が視野に入ります。 高額帯ではありますが、同じ条件の競合が少ないため、販売戦略次第で価格差が出やすい住戸です。
167.68㎡・最上階プレミアムタイプ
167㎡台の最上階住戸は、一般的な中古マンションとはまったく異なるプレミアムマーケットの商品です。 広さ、階数、ブランド、立地のすべてがそろっており、購入層はかなり限定されます。
周辺では、浄水ガーデンシティ内の大型住戸や、中央区の高級マンションで2億円台から3億円前後の売出・成約事例が確認できます。 このクラスはポータルサイトに掲載するだけではなく、富裕層、法人経営者、医師、士業、既存顧客への個別提案も重要になります。
広さ別に見る価格上昇の特徴
6タイプを比較すると、フォレストゲートⅡは単純に広い住戸ほど高いというだけではなく、広さごとに需要の層が異なっていることが分かります。 59㎡台・65㎡台は、比較的流動性が高く、購入層が広い住戸です。 83㎡台・85㎡台は、ファミリー層の中心需要に当たり、最も安定した価格形成が期待できます。 97㎡台は、希少性が高く、競合が少ない住戸です。 167㎡台は、一般市場とは別のプレミアム住戸として扱うべき価格帯です。
新築時価格との比較では、特に60㎡台から90㎡台の住戸で価格上昇が分かりやすく表れています。 新築時に4,000万円台から6,000万円台で購入できた住戸が、現在では7,000万円台から1億円超の水準になっており、福岡市中央区のマンション価格上昇を象徴する事例といえます。
なぜフォレストゲートⅡは高く評価されるのか
フォレストゲートⅡが高く評価される理由は、まず立地です。 薬院大通駅徒歩圏でありながら、浄水エリアらしい落ち着いた住環境を確保している点は、福岡市中央区の中でも希少です。 天神や薬院へのアクセスが良く、日常生活の利便性と住宅地としての静けさを両立しています。
次に、ブランド力です。 グランドメゾンシリーズは福岡市内でも評価が高く、特に浄水ガーデンシティは一体開発としての印象が強いため、中古市場でも指名買いに近い需要が生まれやすいマンションです。
さらに、住戸の広さも大きな要素です。 近年の新築マンションは建築費や土地価格の上昇により、70㎡前後の住戸が中心になりやすく、80㎡超・90㎡超・100㎡超の住戸は供給が限られています。 そのため、フォレストゲートⅡのようにゆとりある住戸がそろっているマンションは、中古市場で再評価されやすくなります。
高額マンションほど仲介手数料の差が大きくなる
フォレストゲートⅡのように、現在価格が1億円前後から2億円超まで視野に入るマンションでは、売却価格や購入価格だけでなく、仲介手数料の差も非常に大きくなります。
たとえば1億2,000万円のマンションを売却または購入する場合、一般的な仲介手数料は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」で計算され、税込で約402万円になります。 これが2億円になると、税込で約666万円です。 高額物件では、仲介手数料だけで数百万円の差が出ます。
売却時の手数料を抑えたい方へ
株式会社BEST BALANCEでは、不動産売却について、仲介手数料無料プラン、1％プラン、1億円超の0.5％プランをご用意しています。 フォレストゲートⅡのような高額マンションでは、通常の3％手数料と比較して、手取り額に大きな差が出ます。
たとえば1億2,000万円で売却する場合、一般的な仲介手数料は約402万円です。 1％プランであれば約132万円、1億円超の0.5％プランであれば約66万円となり、売主様の手残りを大きく増やせる可能性があります。
購入時の手数料を抑えたい方へ
中古マンションを購入する場合も、仲介手数料は大きな諸費用になります。 1億2,000万円のマンションであれば、一般的な仲介手数料は約402万円です。 物件価格が高くなるほど、手数料の負担も重くなります。
株式会社BEST BALANCEでは、中古マンション購入時の仲介手数料を無料または半額でご案内しています。 フォレストゲートⅡのような高額マンションを購入する場合、仲介手数料を抑えることで、引越し費用、家具家電、リフォーム費用、住宅ローン諸費用などに資金を回しやすくなります。
まとめ｜フォレストゲートⅡは新築時価格から見ても資産価値の上昇が分かりやすいマンション
グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートⅡは、新築時価格と現在の査定価格を比較すると、福岡市中央区のマンション価格上昇を非常に分かりやすく示しているマンションです。 59㎡台・65㎡台のコンパクト住戸でも7,000万円台が視野に入り、83㎡台・85㎡台のファミリータイプでは1億円前後、97㎡台では1億円台前半、最上階プレミアム住戸では2億円台後半まで見込まれる水準となっています。
価格が高いマンションほど、売却時も購入時も仲介手数料の差が大きくなります。 フォレストゲートⅡを売却する場合も、購入する場合も、物件価格だけでなく、最終的な手取り額や諸費用まで含めて比較することが大切です。
株式会社BEST BALANCEでは、福岡市中央区・薬院・浄水エリアのマンション売却、購入相談に対応しています。 高額マンションの売却では仲介手数料無料・1％・0.5％プラン、購入では仲介手数料無料または半額の仕組みにより、費用面でもメリットのあるご提案を行っています。