ブログ

地下鉄七隈線「桜坂」駅徒歩4分。中央区桜坂3丁目という立地に加え、三菱地所レジデンスと西日本鉄道による分譲、2018年築、322戸というスケール感もあり、現在の福岡市中央区中古マンション市場の中でもかなり存在感のあるマンションになっています。

ただ、このマンションの面白いところは、「単純に高級マンションだから値上がりした」という話ではないところです。

実際に新築時価格表を細かく見ていくと、このマンションはかなり戦略的に価格設計されており、階数、広さ、方角、間取りごとに、かなり細かく価格差が付けられていたことが分かります。

そして2026年現在、その新築時価格差が、中古市場でさらに大きな差となって表れ始めています。

つまり現在のザ・パークハウス桜坂サンリヤンは、「サンリヤンの相場はいくらです」という単純なマンションではありません。

同じ70㎡台でも価格差が1000万円以上出るケースがありますし、同じ100㎡超住戸でも、階数や方角、眺望によって坪単価がかなり変わっています。

逆に言えば、「このマンションはこのくらいですね」という雑な査定をすると危険なマンションでもあります。

今回は、新築時価格表、販売履歴、最新査定データをもとに、ザ・パークハウス桜坂サンリヤンの価格構造をかなり細かく分析していきます。

まず最初に見るべきなのは「新築時価格」です

中古マンション分析でかなり重要なのが、「新築時にいくらで分譲されたのか」です。

現在価格だけを見ても、本当に値上がりしているのか、それとも元々高かったのかが分からないからです。

特にザ・パークハウス桜坂サンリヤンは、現在かなり高価格帯へ入っています。ただ、新築時価格表を細かく見ていくと、当時からかなり綺麗な価格設計がされていたことが分かります。

しかも面白いのが、単純に「高層階だから高い」というだけではなく、㎡数や間取りごとに、かなり戦略的に価格差が作られていた点です。

70㎡台住戸は最初から“主力商品”として設計されていた

まず現在の市場で最も流通量が多いのが70㎡台住戸です。

実際に新築時価格表を見ると、70㎡台だけでもかなり多くのタイプが存在しています。

例えば70.74㎡住戸だけでも、新築時価格表を見るとかなり綺麗に価格が積み上がっています。

この価格表を見ると分かるんですが、単純な“階数比例”だけではありません。

高層階へ行くほど価格上昇カーブが強くなっています。

つまり分譲時点で、「高層階需要」をかなり意識した価格設計がされていたということです。

79㎡台住戸が現在かなり強い理由

最近の福岡市新築マンション市場を見ると、かなり減っているのが「70㎡後半〜80㎡前後」の住戸です。

建築費高騰の影響で、最近の新築マンションは、60㎡台中心、70㎡未満中心、コンパクト化がかなり進んでいます。

そのため、79㎡前後の築浅住戸は現在かなり希少化しています。

実際、新築時価格表を見ると、79.39㎡住戸は、

という価格帯になっています。

70㎡前半住戸と比べると、価格上昇カーブがかなり強くなっているのが分かります。これは単純に面積が広いからではありません。

実際には、「80㎡に近い70㎡台」という市場価値がかなり強く反映されています。

現在の中央区市場では、70㎡未満だと少し狭い、100㎡超だと総額が高すぎるという層がかなり多いため、75㎡〜80㎡前後は実はかなり需要が強い面積帯になっています。

62㎡台住戸は“中央区高級マンション市場の入口”になっている

さらに面白いのが62㎡台住戸です。

高級マンション分析では、どうしても100㎡超住戸ばかり注目されがちですが、サンリヤンは少し違います。

実際、今回の最新査定データでは、

という査定結果が出ています。

新築時価格表を見ると、62㎡台住戸は3,000万円台後半〜4,000万円前後が中心でした。

つまり現在は、約2倍近い価格帯まで上昇していることになります。

ここで重要なのは、「小さい部屋だから弱い」という話ではないことです。

最近の中央区市場では、中央区、駅徒歩5分以内、築浅、高層階という条件だけで、かなり価格帯が上がっています。

しかも最近の新築タワーマンションは、60㎡台でも8000万円〜1億円近くになるケースも増えています。

そのため現在の62㎡台住戸は、価格が安い部屋ではなく、中央区築浅高級マンション市場へ、まだ現実的に入れる住戸として見られています。

100㎡超住戸は現在“福岡高級中古市場”へ入っている

そしてさらに別世界なのが100㎡超住戸です。ここはもう、普通の中古マンション相場というより、“福岡高級中古マンション市場”に近い動きをしています。

例えば101㎡超住戸では、

という価格帯でした。さらに最上階付近の130㎡超住戸では、

という価格設定になっています。

当時の福岡市新築市場としては、かなり高額帯でした。ただ現在振り返ると、この価格設定自体がかなり先見性があったことが分かります。

現在の福岡市中央区では、建築費高騰、土地価格上昇、専有面積縮小が進んでいるため、100㎡超住戸自体がかなり減っています。

つまり現在のサンリヤン100㎡超住戸は、広い部屋ではなく、今後新規供給されにくい希少商品になりつつあります。

第2部では、実際の販売履歴をもとに、2020年頃の価格帯、2023年以降の価格上昇、70㎡台がなぜ8,000万円市場へ入ったのか坪単価がどのように変化したのかを、さらに細かく分析していきます。