2026.01.24
不動産業者買取は本当に「楽」なのか？
【価格差が2,000万円出る理由と、売主が知らない“
不動産を売却しようとすると、必ず一度はこう言われます。
• 「業者買取なら早いですよ」
• 「契約不適合責任も免責にできますよ」
• 「内覧も少なくて済みますよ」
• 「ローン特約がないので安心です」
たしかに業者買取は、うまく使えば強力です。
ですが実務の現場では、“業者買取＝楽で安全”とは限りません。
なぜなら――
→業者によって「価格」「条件」「免責の範囲」「必要書類」「
さらに、売主が知らないまま進めると、
• 契約後に売主負担が増える
• 測量・解体・越境是正を求められて手取りが減る
• 些細な面積差で白紙解約される
• アスベストや地中埋設物を理由に大きく減額される
• 「残置物は全部撤去してください」と言われる
• 収益物件で書類が揃わず話が止まる
といった事態も、現実に起きます。
この記事では、売主が後悔しないために、
業者買取のメリット・デメリットと、業者ごとの条件差（
1. そもそも「業者買取」とは何か？
業者買取とは、不動産会社・デベロッパー・再販会社・
一般売却（仲介）との違いはシンプルで、
• 一般売却：市場で買主を探す（個人・法人含む）
• 業者買取：業者が直接買う（再販・建築・保有などが目的）という違いです。
業者買取は、買主がプロであるため、契約や条件が“実務的”
そのぶん、売主にとっては「早い」「楽」「免責にできる」
2. 業者買取のメリット
まずは、業者買取が評価される「本当のメリット」を整理します。
✔決済が早い（スピードが最大の価値）
一般売却だと、買主ローンの審査・契約・引渡しまで、
一方で業者買取は、自己資金・短期融資・社内決裁で動くため、
• 相続で納税期限が迫っている
• 共有で揉めていて早く現金化したい
• 空き家の管理が限界
• 近隣苦情や行政指導で急ぎたい
こういうケースでは、スピードが利益そのものになります。
✔契約不適合責任を免責にしやすい
業者買取の大きな魅力は、契約書で
• 現況有姿
• 契約不適合責任免責
• 調査未実施（売主が保証しない）
といった条項が入りやすい点です。
ただし重要なのは、“免責の範囲は業者によって違う”ということ。
ここは後ほど深掘りします。
✔内覧・広告対応が少ない
一般売却のように、何組も内覧が入ることが少なく、
空き家ならなおさら、管理の手間が減ります。
3. 業者買取のデメリット
業者買取の最大のデメリットは、
👉 「価格」と「条件」がセットで動く
ということです。業者は、あなたの不動産を “仕入れ” として見ます。
そして仕入れには必ず、
• 想定利益
• リスク
• 工期
• 追加費用
• 社内稟議の通しやすさ
が絡みます。
結果として、一般売却より価格が下がりやすいだけでなく、
売主負担（測量・解体・越境是正・残置撤去・書類準備）が増える
そしてここが重要ですが――
👉 **その条件は“業者によって全く違う”**のです。
4. 業者によってここまで違う：売主に求める条件の差
ここからがこの記事の核心です。
業者買取は「どの業者に売るか」で、
✔確定測量を求める業者／求めない業者
買取の条件として、
• 「確定測量をしてから決済」
• 「境界が未確定なら買えない」
• 「越境があるなら解消が条件」
とする業者があります。
一方で、
• 「現況のまま買う」
• 「測量は買主側でやる」
• 「境界未確定でも価格調整で対応」
という業者もいます。
売主負担になると、数十万円〜100万円超の差が出ることもあり
測量は時間もかかるため、スピードにも影響します。
✔「解体更地＋地盤調査＋建築確認が下りてから決済」
売主が驚きやすいのがこのタイプです。
• 売主負担で解体して更地にする
• 売主負担で地盤調査までやる
• 次の建物の建築確認が下りたら決済する
• 途中で問題が出たら条件変更（減額や白紙）
こういう条件を提示する業者も存在します。
これは、業者側が “建築の確実性” を買っている形なので、
売主にとっては負担が大きくなりがちです。
「買取なのに、実質的には建築条件付きのような構造」
✔契約後に確定測量で2㎡
実務で実際に起きるのが、
• 「契約後に確定測量したら、面積が2㎡小さかった」
• 「契約条項により白紙解約」
• 「違約金なし」
• 「測量費は売主負担のまま」
というケースです。
2㎡はわずかでも、業者側の評価モデルでは “想定計画が成立しない” ことがあります。
結果として売主だけが時間と費用を失います。
契約書の解除条件（どこまでが解除理由になるか）は、
✔越境：地中越境だけではなく「空中越境」
越境と聞くと地中（ブロック基礎など）を想像しがちですが、
業者買取では空中越境も問題にされます。
• 屋根やひさしが越境している
• 雨樋が越境している
• 樹木の枝が越境している
• 電線・引込線・看板が越境している
業者によっては、
• 「解消してから決済」
• 「覚書が取れないなら買えない」
• 「越境があるから減額」
という判断になります。
越境は、解消に時間と費用がかかりやすく、
相手の協力も必要なので売主にとっては負担になりやすいポイント
✔残置物：そのままでOKな業者／売主撤去を求める業者
業者買取でも残置物は差が出ます。
• 「残置物そのままでOK（現況で引渡し）」
• 「一部撤去だけお願い」
• 「残置物は売主で全部撤去」
• 「撤去できないなら減額」
現場では、最初に厳しく言われがちですが、
ここは交渉で緩和される例も多いです（後述します）。
5. 地中埋設物・アスベストは“減額”になりやすい
✔地中埋設物：減額の目安が“100万円”
地中埋設物は、調査しない限り “確定できないリスク” です。
買取業者はここを価格に織り込みます。
実務上、
• 「地中埋設物リスクで100万円減額」
• 「撤去費が読めないので100〜300万円の幅で調整」
• 「埋設物が出たら買主負担だが、そのぶん最初に減額」
という整理がされることが多いです。
もちろん物件規模や立地で変わりますが、
「土地面積50坪程度の戸建て売却の場合は、まず100万円」
✔アスベスト：免責できない場合は“200万円減額”
築古の建物がある場合、
実務では、
• 「アスベストの可能性があるので200万円下げます」
• 「調査して陰性なら減額を戻す」
• 「免責なら価格維持」
• 「免責できないなら買えません」
といった対応が現実にあります。
特に解体前提の業者ほど、アスベストはシビアです。
戸建てでも解体・処分が絡むと費用が跳ねるため、
業者側の“最初の条件提示”が厳しくなりやすいポイントです。
6. 重要：最初の条件は“厳しめに出している”ことが多い（
ここも実務で非常に大事です。
多くの買取業者は、最初の提示で
• 残置物撤去は売主
• 測量は売主
• 埋設物は減額
• アスベストは減額
• 越境は解消
• 決済条件は厳しめ
という「悪い条件」を並べてくることがあります。
これは、悪質というよりも、
• まず最大リスクで提示しておく
• 交渉の余地を残している
• 社内稟議を通しやすい価格から入る
• 売主の反応を見る
という “業者側の実務” です。
そして売主側が、
• 「残置物はそのままでお願いできませんか」
• 「免責なら価格維持できますか」
• 「測量はそちらで対応できませんか」
• 「越境は覚書で対応できませんか」
と整理していくと、条件が緩和される例は少なくありません。
👉 だからこそ、1社だけで決めるのが危険なのです。
複数社を同時に当てると、条件改善が起きやすくなります。
7. 坪単価も「最初の提示が天井」ではない：稟議で上がることがある
土地の買取では、
• 最初の提示：担当者の一次査定
• 次の提示：稟議（上長決裁）
• 最終提示：投資委員会・社内会議
という流れが多いです。
つまり、
最初の坪単価は「社内決裁前の価格」であることがよくあります。
売主側が、
• 他社の条件
• 立地の優位性
• 用途の可能性（再販・民泊・保有）
• 収益の裏付け
などを示せると、稟議が通り価格が上がることがあります。
8. 決算・月末・締めタイミングで買取価格が動くこともある
これは一般の売主にはあまり知られていませんが、
• 月末までに仕入れ実績を作りたい
• 四半期決算前に数字を作りたい
• 決算期直前で在庫確保したい
• 逆に在庫過多で仕入れを絞りたい
このタイミングで、
価格や条件が変動することがあります。
「今月決済できるなら上げます」
「今期中に契約できるなら条件緩和できます」
という提案が出ることもあります。
👉 価格は物件だけで決まらず、業者側の“事情”でも動く
ここを知っているかどうかで、結果が変わります。
9. 立地が良いと“解体して建てる業者”より高く買う業者がいる（
ここが、売主にとって最大の伸びしろです。
同じ戸建て・同じ土地でも、買取業者によって評価が変わります。
理由は、業者が想定する「出口（エンド）」が違うからです。
✔解体して新築戸建てを建てて売る業者
このタイプは、
• 解体費
• 建築費
• 金融コスト
• 販売経費
• 利益
を必ず確保する必要があるため、
仕入れ価格は抑えられがちです。
✔中古でリノベして一般に売る業者
一方で、リノベ再販の業者は、
• 解体費が不要な場合がある
• 建築確認が不要な場合がある
• 工期が短い
• 実需（住みたい人）向けの価格で売れる
という強みがあり、仕入れを高くできることがあります。
✔民泊・簡易宿所などで「自社保有」する業者
さらに、民泊などで自社保有する業者は、
• 自分が所有したい
• キャッシュフロー重視
• 立地優先
• エンド価格に近い評価で買える
という判断をすることがあります。
こういう業者に当たると、
解体前提の業者より1,000万〜2,000万円高くなることが
10. さらに重要：エンド価格に近いところで買う“買取業者”
ここがプロの世界の一番大事な話です。
多くの人は「買取業者＝安く買う」と思っていますが、
中には👉 最終的な市場価格（エンド価格）に近いところで買う業者が存在します。
理由は明確で、その業者が
• 自社保有したい（家主になる）
• 転売益を取らない（または薄利）
• 長期運用で回収する
• ブランド立地を優先する
• キャッシュフロー重視
という戦略を取るからです。
一般的な建売業者のように「転売利益」
“持つ”ことで利益を作るモデルなので、
11. ただし、その“エンドに近い業者”は表に出てこない
ここが売主にとっての壁です。
エンドに近い価格を出すような業者は、
• ポータルサイトに出ない
• 一括査定に出ない
• 広告をしない
• 既存の業者ネットワークで情報を取る
• 仲介会社から直接声がかかる
というケースが多いです。
つまり、
👉 売主が自力で探そうとしても、そもそも出会えないことが起きます。
だからこそ、業者間ネットワークを使って複数ルートに同時打診し、
“高く買える業者”を探っていく戦略が有効になります。
12. 収益物件はさらに差が出る：必要資料が業者によって全く違う
収益物件（アパート・マンション・テナントビル）では、
業者の要求資料がかなり分かれます。
✔「大手・金融評価が厳しい」業者ほど要求が多い
大手は社内の
• 投資委員会
• コンプラ審査
• 金融機関審査
• デューデリジェンス
が厳しいため、売主に求める資料が多くなりがちです。
例えば、
• 全賃貸借契約書の写し
• 管理委託契約書
• レントロール
• 敷金台帳
• 滞納一覧
• 修繕履歴
• 消防・EV点検記録
• 原状回復の運用資料などを求められることがあります。
✔「家賃送金明細だけでOK」という業者もいる
一方で、スピード重視の業者や買取再販系の業者では、
• レントロール
• 家賃送金明細
• 管理会社からの月次報告
程度で進むこともあります。
つまり収益物件は、
👉 同じ物件でも、業者によって“止まるポイント”が違うということです。
13. 結論：業者買取は「比較」と「交渉設計」をしないと損をする
ここまでの話をまとめると、業者買取の勝負は
• 価格
• 売主負担（測量・解体・越境・残置）
• 免責範囲（契約不適合・埋設物・アスベスト）
• 決済条件（いつ・何を満たしたら決済か）
• 解除条件（どの程度で白紙解除できるか）
• 書類の要求水準（収益物件は特に）
• 業者の出口（解体建売／リノベ／民泊保有／エンド近い業者）
• タイミング（稟議・決算・月末）
で決まります。
そして最も危険なのは、
❌ 1社だけの条件で決めてしまう
ことです。
1社だけだと、
• 条件緩和の余地が出ない
• 価格の上積みが起きない
• “エンドに近い業者”に届かない
という取りこぼしが起きます。
14. 売主がやるべき現実的な進め方
売主側で最も合理的なのは、次の流れです。
1）まず「一般売却」と「業者買取」を並行で検討する
2）業者買取はタイプを分けて複数社へ同時打診する
（解体建売系／リノベ系／保有系／投資系／民泊系）
3）条件を“見える化”して比較する
（価格・免責・売主負担・決済・解除）
4）厳しい条件は交渉して緩和させる
5）稟議の上積み・決算タイミングを取りにいく
6）最終的に「手取り」と「安全性」で決める
これが、後悔しない売却の設計です。
株式会社BEST BALANCEの買取比較・売却設計（福岡）
業者買取は「早い」だけでは勝てません。
売主にとって本当に大事なのは、
• 価格がどこまで伸びるか
• 売主負担がどこまで減るか
• 免責の範囲が十分か（後で揉めないか）
• 白紙解除リスクが高すぎないか
• 決済条件が売主に不利すぎないか
• どの買主に当てれば“エンドに近い価格”に届くか
という “設計” です。
株式会社BEST BALANCEでは、福岡の不動産売却において、
単に買取業者を紹介するのではなく、
• 解体建売系
• リノベ再販系
• 自社保有系（エンド近い業者）
• 投資会社・ファンド系
• エリア特化の法人
へ同時打診し、
「価格」と「条件」を同時に競争させるところから始めます。
また、買取は契約の中身がすべてなので、
• 契約不適合責任の免責範囲
• 地中埋設物・アスベストの扱い
• 越境（地中・空中）の整理方法
• 残置物の扱い
• 測量・解体の負担
• 解除条件（白紙解除条項）
• 決済条件（建築確認後などの条件）
まで含めて、売主様が不利にならないように整理します。
■ 仲介手数料について（株式会社BEST BALANCEの方針）
当社では、福岡エリアにおける不動産売却について、価格帯や物件特性に応じた特別な仲介手数料体系をご用意していま
土地・戸建て・マンション・収益物件いずれも対象です。
単に手数料を下げることが目的ではなく、
「売却価格 × 条件 × 手取り額」まで含めて最適化することを重視しています。
▶ 価格帯別の手数料体系
• 5,000万円以上の物件
→ 売主様の仲介手数料：原則1%＋消費税
• 3,000万円〜5,000万円の物件
→ 仲介手数料：50%相当を優遇
• 3,000万円未満の物件
→ 通常の仲介手数料
▶ 特別プラン（高額物件向け）
1億円以上の物件で、当社が買主様も直接仲介できた場合（
※物件内容・権利関係・業務難易度・
※詳細は必ず事前に個別でご説明いたします。
■ 手数料だけで選ばれないために
仲介手数料は確かに重要な要素です。
しかし、
「仲介手数料が安かったのに、条件交渉で数百万円損をした」
「出口戦略を誤って売却時期を逃した」
という事は避けたいです。
当社では、
• 複数社への同時打診による価格競争
• 業者買取と一般売却の比較提案
• 契約条件・免責条項の整理
• 境界・測量・越境対応の調整
• 税務・相続面の事前整理
• 決済条件の設計
まで含めて、
売主様の“最終的な手残り”を最大化する売却設計を行っています
■ 無理な売却はお勧めしません
ご事情によっては、
• すぐ売らない方が良いケース
• 建替えを検討すべきケース
• 収益改善後に売った方が良いケース
• 相続対策を先に進めた方が良いケース
もあります。
その場合は正直にお伝えします。
「今は売るべきかどうか」から一緒に整理すること。
それも当社の役割だと考えています。
ただし当社が重視しているのは「手数料が安い」
• 条件を緩和して売主負担を減らす
• “エンドに近い業者”まで届かせて価格を上げる
• 免責設計を整え、売却後の揉め事を避ける
• 決済条件を整えてスムーズに終わらせる
ここまで含めて、手取りと安心を最大化するのが当社のスタンスで
「売るかどうか迷っている段階」でも大丈夫です
業者買取は、最初の条件提示が厳しく出てくることも多く、
売主が一人で判断するのは難しい世界です。
• この減額は妥当なのか
• 残置物撤去は本当に必要か
• 測量・解体の負担は交渉できるのか
• 免責にできる範囲はどこまでか
• 白紙解除条項は危険ではないか
• そもそも他社ならもっと出るのではないか
こうした疑問がある段階で整理するほど、結果が良くなります。
「買取の条件が妥当かだけ確認したい」
「他社にも当てて比較したい」
「エンドに近い業者がいるならそこも探りたい」
この段階からでも、十分に意味があります。
売却を急がせることはありません。
数字と条件を並べて、売主様が納得できる形を一緒に作ります。