ブログ

契約不適合責任の実務と、売主が後悔しないための完全ガイド

X（旧Twitter）で、新築予定地に地中障害出てきた。なんじゃこりゃ。

という投稿とともに、

掘削現場から大きなコンクリート塊や基礎のようなものが出てきた写真が拡散され、話題になっていました。

不動産の現場では、このようなケースは決して珍しくありません。

• 旧建物の基礎

• 浄化槽

• 井戸

• 鉄杭

• 廃材

• 工場跡地のコンクリートガラ

特に都市部の土地では、過去の建物履歴が複雑なため、解体後に地中障害物が出てくることは頻発します。

ここで必ず問題になるのが、

 ✔「売主の契約不適合責任になるのか？」

 ✔ 「業者買取なら免責にできて安心なのか？」

という点です。この記事では、土地売却後の地中埋設物トラブルについて、法律と実務の両面から、売主が知っておくべきポイントを詳しく解説します。

 

【契約不適合責任とは何か？】

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。

重要なのは、

 ✔ 「売買契約の内容と違っていれば責任を負う」

という点です。

たとえば、

・更地として売却している

・建築可能な土地として売っている

・地中障害はない前提で説明している

にもかかわらず、

建築を妨げる基礎やガラが大量に出てきた場合、

・撤去費用請求

・代金減額

・修補請求

・契約解除

といった請求を受ける可能性があります。

 

【 地中埋設物は原則「契約不適合」になりやすい】

実務上、次のようなものは問題になりやすいです。

・大型コンクリート基礎

・井戸

・浄化槽

・地下室跡

・鉄杭

・廃材が大量に出てくるケース

これらは通常、建築用地としての通常の性能を欠くと判断されやすく、契約不適合責任が問われるリスクが高くなります。

 

【 一般市場で売却した場合の売主責任】

一般個人への売却では、

 ✔ 売主は原則責任を負う

 ✔ 知らなかったとしても免責されない

というのが基本です。

 

多くの売主が、「知らなかったから大丈夫ですよね？」と質問されますが、原則としては責任を負う可能性があります。

 

【 業者買取なら免責にできるのか？】

多くの買取契約では、

 ✔ 「現況有姿・契約不適合責任免責」という特約が入ります。

これにより、

・地中障害物が出ても原則請求されない

・売却後のトラブルが起きにくい

というメリットがあります。

ただし

 ⇒ 免責でも危険なケース

・知っていたのに告げなかった

・虚偽説明をした

・重要事項説明で否定した

こうした場合は免責が否定される可能性があります。

 

【 売主が必ずやるべき事前対策】

・資料の棚卸し

・建築図面

・解体記録

・浄化槽撤去報告

・造成履歴

 

・ 告知書は正直に「不明」はOKですが、知っていることを隠すのはNGです。

 

・ 契約条項の設計

・地中埋設物免責

・現況有姿

・調査未実施の明記

・買主負担撤去

これが極めて重要です。

 

【売却前に調査すべきか？】

全面的なボーリング調査は不要なケースも多いですが、

・工場跡地

・商業地

・再開発用地

・築古建物解体後

は慎重に判断すべきです。

 

【 売主が一番避けたいのは「売った後に揉める」こと】

数百万円単位の撤去費請求は、

精神的にも金銭的にも大きな負担になります。

そのためには、

 ✔ 売却方法選択

  ✔契約内容設計

 ✔ 告知

 ✔ 仲介会社選びが決定的です。

 

■ 株式会社BEST BALANCEの土地売却サポート（福岡）

土地の売却では、

・「あとから責任を追及されないか」

・「業者買取と一般売却、どちらが安全か」

・「契約書の内容は問題ないか」

・「税引後の手取りはいくらか」

といった不安を抱える方が非常に多くいらっしゃいます。

 

株式会社BEST BALANCEでは、単なる仲介ではなく、

・ 売却方法別のリスク整理

・ 契約不適合責任の整理と特約設計

・業者買取と一般売却の同時比較

・複数社への一斉打診

・税務面の事前整理

・決済条件の調整

まで含めて、売主様の立場で売却全体を設計します。

 

■ 仲介手数料について（株式会社BEST BALANCEの方針）

当社では、福岡エリアにおける不動産売却について、

価格帯や物件特性に応じた特別な仲介手数料体系をご用意しています。

土地・戸建て・マンション・収益物件いずれも対象です。

単に手数料を下げることが目的ではなく、

「売却価格 × 条件 × 手取り額」まで含めて最適化することを重視しています。

 

 ⇒価格帯別の手数料体系

• 5,000万円以上の物件

　→ 売主様の仲介手数料：原則1%＋消費税

• 3,000万円〜5,000万円の物件

　→ 仲介手数料：50%相当を優遇

• 3,000万円未満の物件

　→ 通常の仲介手数料

 

 ⇒特別プラン（高額物件向け）

1億円以上の物件で、当社が買主様も直接仲介できた場合（両手取引）には、

売主様の仲介手数料は0円となります。

※物件内容・権利関係・業務難易度・売却条件等により適用条件が異なる場合があります。

※詳細は必ず事前に個別でご説明いたします。

 

■ まだ売却を決めていない段階でも構いません

• 地中埋設物が心配

• 今の土地は業者向けか一般向けか知りたい

• 契約不適合責任の整理をしたい

• 将来揉めない売り方を知りたい

こうしたご相談からで十分です。

現状を整理したうえで、

• 想定されるリスク

• 売却ルート別の価格帯

• 契約条項の注意点

• 税引後の概算手残り

まで並べて、納得できる判断材料をそろえさせて頂きます。