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【免責できるのか？撤去費用は誰が負担するのか？売主が知っておくべき完全ガイド】

 

築年数の古い戸建てを売却しようとしたとき、最近とくに増えているのが次の相談です。

・「アスベストが入っている可能性があると言われた」

・「業者買取でも免責を嫌がられた」

・「解体時に出たら200万円以上かかると聞いた」

・「売った後に請求されないか不安」

・「検査は必須なのか？」

アスベスト（石綿）は、売却後に発覚すると契約不適合責任に直結しやすい論点の一つです。

 

特に戸建て住宅の場合、

✔ 解体予定の買主

✔ 建替え前提の業者

✔ 再販業者

から必ずチェックされるポイントになります。

この記事では、

・アスベストとは何か

・どの年代の建物に使われていたのか

・どこに含まれている可能性があるのか

・鉄骨住宅の吹付はどうか

・売却時に免責できるのか

・調査は必須なのか

・除去費用の目安

・売主が取るべき防衛策

まで、実務ベースで徹底解説します。

 

 

【 アスベストとは何か？なぜ問題になるのか】

アスベスト（石綿）は、かつて建築材料として広く使われていました。

・耐火性が高い

・断熱性が高い

・吸音性がある

・安価

という理由から、

・吹付材

・成形板

・断熱材

・屋根材

・外壁材

などに使われてきました。

しかし、繊維を吸い込むことで中皮腫や肺がんなどの健康被害が問題となり、現在は厳しく規制されています。

 

不動産売却では、

👉 「解体・改修時に飛散するリスク」

👉 「撤去費用が高額になる」

という2点が大きな論点になります。

 

 

【アスベストはいつまで使われていたのか？年代別整理】

これは売主が必ず知っておきたいポイントです。

 

✔1975年以前

吹付アスベストが広く使用されていた時代。

鉄骨造・RC造の梁・柱・天井裏に吹き付けられている可能性が高い。

 

✔1975年～1995年頃

吹付材は規制が進むものの、成形板（スレート板、ケイ酸カルシウム板など）には含有の可能性あり。

 

✔ 1995年～2006年

含有率が低い材料が多いが、ゼロではない。要注意年代。

 

✔2006年以降

原則として使用禁止。

👉 築年だけで完全に判断はできないが、2006年以前は要警戒。

 

 

【戸建て住宅で含まれていそうな場所】

アスベストが疑われやすいのは次の箇所です。

・軒天（ケイカル板）

・外壁下地

・屋根材（スレート）

・天井裏断熱材

・ボイラー室周辺

・配管の保温材

・煙突回り

・鉄骨柱・梁の吹付

・間仕切壁の下地材

外からは見えない部分が多いため、解体時に初めて発覚するケースも少なくありません。

 

 

【鉄骨住宅は特に要注意】

鉄骨造の戸建てでは、

・ 柱・梁への耐火被覆

・ 天井裏の吹付断熱材

としてアスベストが使われていた事例があります、とくに昭和40〜50年代の軽量鉄骨住宅は要注意です。

 

 

【売却後に発覚したら契約不適合責任になる？】

原則として、

👉 建物付きで売却し、解体時に発覚した場合は契約不適合責任になる可能性が高いと考えられます。

とくに、

・建替え前提で売った

・更地渡し契約

・建築可能前提

こうした場合、アスベストは「通常有すべき品質を欠く」と判断されやすいです。

 

 

【一般売却では免責しにくいのが現実】

個人買主への一般売却では、

・契約不適合責任免責が通らないことが多い

・金融機関が嫌がる

・トラブルになりやすいというのが実務です。

 

 

【業者買取でも嫌がられる理由】

業者でもアスベストは嫌がります。

なぜなら、

・除去費用が高額

・工期が延びる

・行政手続が必要

・近隣対応が大変

という事情があるからです。

戸建てでも、👉 200万円〜500万円以上かかることも珍しくありません。

 

【売主が事前にできる最大の防衛策】

▶ ① 築年・構造を整理

・ 建築年

・構造（木造・鉄骨・RC）

・メーカー住宅か

 

▶ ② 図面を集める

・建築確認

・仕様書

・竣工図

 

▶ ③ 告知書は正直に

不明はOKですが、知っていることを隠すのはNG。

 

【調査は必須なのか？】

必須ではありませんが、

・更地渡し

・建替え前提

・業者買取

・築40年以上なら事前調査で交渉が楽になることがあります。

 

【 売買契約で必ず検討すべき条項】

・アスベスト調査未実施の明記

・現況有姿

・契約不適合責任免責

・撤去は買主負担

・価格調整済み

これが非常に重要です。

 

【よくあるトラブル事例】

・ 解体後に発覚 →300万円請求

・ 業者買取で免責 →請求なし

・告知漏れで紛争

 

【まとめ：アスベストは売却前に“整理しておく”ことで守れる】

売主が一番避けたいのは、👉 「売った後に数百万円の請求をされること」です。

そのためには、

✔ 売却方法の選択

✔ 契約内容設計

✔ 告知

✔ 仲介会社選びが決定的です。

 

■ 株式会社BEST BALANCEの売却サポート（福岡）

当社では築古戸建て・土地売却において、

・業者買取と一般売却の比較

・アスベスト論点整理

・契約不適合責任特約設計

・税務整理

・複数社入札

・売主仲介手数料1%＋税

を軸に、売主様のリスクと手取りを同時に守る設計を行っています。

 

■ 仲介手数料について（株式会社BEST BALANCEの方針）

当社では、福岡エリアにおける不動産売却について、価格帯や物件特性に応じた特別な仲介手数料体系をご用意しています。

土地・戸建て・マンション・収益物件いずれも対象です。

単に手数料を下げることが目的ではなく、

「売却価格 × 条件 × 手取り額」まで含めて最適化することを重視しています。

 

▶ 価格帯別の手数料体系

• 5,000万円以上の物件

　→ 売主様の仲介手数料：原則1%＋消費税

• 3,000万円〜5,000万円の物件

　→ 仲介手数料：50%相当を優遇

• 3,000万円未満の物件

　→ 通常の仲介手数料

 

▶ 特別プラン（高額物件向け）

1億円以上の物件で、当社が買主様も直接仲介できた場合（両手取引）には、

売主様の仲介手数料は0円となります。

※物件内容・権利関係・業務難易度・売却条件等により適用条件が異なる場合があります。

※詳細は必ず事前に個別でご説明いたします。

 

■ 手数料だけで選ばれないために

仲介手数料は確かに重要な要素です。しかし、実務の現場では

「仲介手数料が安かったのに、条件交渉で数百万円損をした」

「出口戦略を誤って売却時期を逃した」

という事があってはいけません。

 

当社では、

・複数社への同時打診による価格競争

・業者買取と一般売却の比較提案

・契約条件・免責条項の整理

・境界・測量・越境対応の調整

・税務・相続面の事前整理

・決済条件の設計

まで含めて、売主様の“最終的な手残り”を最大化する売却設計を行っています。