この記事で分かること

天神・博多・薬院・赤坂・大濠・六本松・西新・平尾――福岡市中心部は全国的にも地価水準が高く、 再開発が進み、法人投資が集まるエリアです。

このエリアの土地を相続した方の多くが、次のような悩みを抱えています。

• 今は高いと言われているが、本当に売り時なのか
• 兄弟で共有になってしまった
• 税金がどれくらい出るのか不安
• 建物が古いがそのまま売れるのか
• 業者に売る方がいいのか、一般に出すべきか
• 仲介手数料で何百万円も取られないか

福岡市中心部の相続土地は、戸建て用地ではなく「事業用地」として評価されるケースが極めて多い点が最大の特徴です。 この前提を知らずに売却すると、本来の価値より数千万円安く決まってしまうことも珍しくありません。

この記事では、売却判断の考え方、容積率と価格の関係、境界・測量問題、共有名義の整理、相続税と譲渡税、 業者売却と一般売却の違い、金融機関評価、福岡特有の市場構造、仲介手数料差のインパクトまで、 実務の現場で起きているリアルな論点を整理して解説します。

福岡市中心部の土地はなぜ高く評価されるのか

福岡市は日本でも数少ない人口増加都市であり、 天神ビッグバン・博多コネクティッド・再開発ビル群・外資系ホテル進出など、 都市投資が継続しています。

中心部の土地は、 分譲マンション用地／オフィスビル用地／ホテル用地／投資ファンド向け として検討されるため、「住宅用地相場」ではなく事業収益ベースで価格が決まります。

相続後すぐに売るべきか？持ち続けるべきか？

判断軸は感情ではなく、次の3点です。

① 収益性

• 駐車場にして月いくら入るか
• 固定資産税との差
• 管理負担

② 将来価値

• 容積率余剰
• 再建築可否
• 前面道路幅
• セットバック
• 建替え可能規模

③ 相続人の状況

• 共有者の数
• 次世代への承継意欲
• 管理主体

一つでも曖昧なら、「売却を含めた整理」を検討すべき段階です。 「持つ」も「売る」も、設計して初めて正解になります。

境界・測量は価格を左右する最大要因

福岡市中心部の古い宅地では、 境界標が無い／私道問題／道路認定が不明／登記面積と現況の違いが非常に多く見られます。

これが残ると、次のような結果になりやすくなります。

• 金融機関が融資を出さない
• デベロッパーが撤退する
• 価格が下がる

事業用地では、買主の融資・投資判断・建築計画が前提になるため、 境界・道路・面積の不確定は「致命傷」になります。

容積率が価格を決める構造

商業地域・近隣商業地域では、基本的に
「消化可能容積 × 坪単価」
が価格の骨格になります。

例：

• 土地100坪
• 容積率600%
• 現建物300%
• → 未消化300%分が「将来価値」になる

この読み（容積の余剰・消化可能性・建築ボリューム）をできない仲介会社では、 高値売却は望めません。

業者に売る？一般に売る？両方並べるのが正解

業者買取（プロ向け）

• 現況のまま売れる
• 契約不適合責任免責にしやすい
• 決済が早い
• 立退き不要の整理ができる場合もある

一般市場（競争で高値を狙う）

• 競争が起きれば高値になりやすい
• 融資がつけば買主層が広がる
• 個人投資家も参加できる

結論はシンプルで、最初から両ルートを同時に走らせるのが最適解です。 「時間」と「条件」と「手取り」を見ながら、途中で最適ルートに寄せていきます。

共有名義は最初に整理しないと売れない

共有不動産は次の問題が起きやすいです。

• 一人が反対しただけで止まる
• 税金だけ発生していく
• 再開発話が来ても動けない

放置すると資産価値が下がります。中心部の土地ほど、 「意思決定できない状態」＝最大の損失になります。

税務整理なしに売却は危険

検討すべきは、少なくとも次の項目です。

• 譲渡所得税
• 取得費加算
• 空き家3,000万円控除
• 相続税との関係

これを事前に試算しないと、「売れたのに手取りが足りない」という事態になり得ます。 相続土地は、売却価格だけでなく手取りの最終設計が重要です。

仲介手数料差は最終的に効く

例えば2億円の土地なら、仲介手数料が
・3% → 約660万円
・1% → 約200万円
となり、約460万円の差が出ます。5億円なら1,000万円超の差になることもあります。

ただし本質は「安いから良い」ではなく、 売却価格 × 条件 × 手取りをトータルで最適化できているか、です。

仲介手数料について（株式会社BEST BALANCEの方針）

当社では、福岡エリアにおける不動産売却について、 価格帯や物件特性に応じた特別な仲介手数料体系をご用意しています。 土地・戸建て・マンション・収益物件いずれも対象です。

単に手数料を下げることが目的ではなく、 「売却価格 × 条件 × 手取り額」まで含めて最適化することを重視しています。

価格帯別の手数料体系

• 5,000万円以上の物件 → 売主様の仲介手数料：原則 1%＋消費税
• 3,000万円〜5,000万円の物件 → 仲介手数料：50%相当を優遇
• 3,000万円未満の物件 → 通常の仲介手数料

特別プラン（高額物件向け）

1億円以上の物件で、当社が買主様も直接仲介できた場合（両手取引）には、売主様の仲介手数料は0円となります。
※物件内容・権利関係・業務難易度・売却条件等により適用条件が異なる場合があります。
※詳細は必ず事前に個別でご説明いたします。