はじめに｜地中埋設物トラブルは珍しくない

X（旧Twitter）で「新築予定地に地中障害出てきた。なんじゃこりゃ。」という投稿とともに、 掘削現場から大きなコンクリート塊や基礎のようなものが出てきた写真が拡散され、話題になっていました。

不動産の現場では、このようなケースは決して珍しくありません。

• 旧建物の基礎
• 浄化槽
• 井戸
• 鉄杭
• 廃材
• 工場跡地のコンクリートガラ

特に都市部の土地では、過去の建物履歴が複雑なため、解体後に地中障害物が出てくることは頻発します。 ここで必ず問題になるのが、 「売主の契約不適合責任になるのか？」 「業者買取なら免責にできて安心なのか？」 という点です。

この記事では、土地売却後の地中埋設物トラブルについて、法律と実務の両面から、 売主が知っておくべきポイントを整理して解説します。

契約不適合責任とは何か？

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。 重要なのは、「売買契約の内容と違っていれば責任を負う」という点です。

たとえば、次のように売っている場合。

• 更地として売却している
• 建築可能な土地として売っている
• 地中障害はない前提で説明している

にもかかわらず、建築を妨げる基礎やガラが大量に出てきた場合、 次のような請求を受ける可能性があります。

• 撤去費用請求
• 代金減額請求
• 修補（補修）請求
• 契約解除

地中埋設物は原則「契約不適合」になりやすい

実務上、次のようなものは特に問題になりやすいです。

• 大型コンクリート基礎
• 井戸
• 浄化槽
• 地下室跡
• 鉄杭
• 廃材が大量に出てくるケース

これらは通常、「建築用地としての通常の性能を欠く」と判断されやすく、 契約不適合責任が問われるリスクが高くなります。

一般市場で売却した場合の売主責任

一般個人への売却では、基本として 売主は責任を負う可能性が高い、そして 知らなかったとしても免責されないことがある という点を押さえる必要があります。

多くの売主が「知らなかったから大丈夫ですよね？」と質問されますが、 実務では「契約内容」「説明内容」「特約設計」によって結論が変わります。 つまり、売る前の設計がすべてです。

業者買取なら免責にできるのか？

多くの買取契約では、 「現況有姿・契約不適合責任免責」という特約が入ります。 これにより、

• 地中障害物が出ても原則請求されにくい
• 売却後のトラブルが起きにくい

というメリットがあります。

ただし「免責でも危険なケース」

次のような場合、免責が否定される（または争いになる）可能性があります。

• 知っていたのに告げなかった（告知義務違反）
• 虚偽説明をした
• 重要事項説明や告知書で「ない」と断定した

結論として、業者買取は安全性が高い一方で、 「知っていることを隠さない」が大前提です。

売主が必ずやるべき事前対策（告知・条項設計）

1）資料の棚卸し（出せるものを揃える）

• 建築図面
• 解体記録
• 浄化槽撤去報告
• 造成履歴

2）告知書は「正直」が最強

告知書で「不明」はOKです。
ただし、知っていることを隠すのはNGです。

3）契約条項の設計（ここが勝負）

売却後の揉め事を減らすために、実務で重要になりやすいのは次の設計です。

• 地中埋設物の免責条項
• 現況有姿
• 調査未実施の明記
• 撤去費用の負担区分（買主負担・一定額まで売主負担等）

「誰が・どこまで・どの範囲を・いくらまで負担するか」を契約に落とすことで、 後日の紛争を大きく減らせます。

売却前に調査すべきか？

全面的なボーリング調査は不要なケースも多いですが、次のような土地は慎重に判断すべきです。

• 工場跡地
• 商業地
• 再開発用地
• 築古建物解体後

調査コストと、売却後に争ったときのコスト（撤去・遅延・精神的負担）を比較し、 「調査する」「特約で整理する」「買取を優先する」など最適解を選びます。

売主が一番避けたいのは「売った後に揉める」こと

数百万円単位の撤去費請求は、精神的にも金銭的にも大きな負担になります。 そのためには、

• 売却方法の選択（一般／業者買取／入札等）
• 契約内容の設計（免責・負担区分・範囲）
• 告知（出せるものは出す／不明は不明で明記）
• 仲介会社選び（特約設計に強いか）

ここが決定的です。「高く売る」だけではなく、「揉めずに終える」まで含めて設計します。

株式会社BEST BALANCEの土地売却サポート（福岡）

土地の売却では、 「あとから責任を追及されないか」 「業者買取と一般売却、どちらが安全か」 「契約書の内容は問題ないか」 「税引後の手取りはいくらか」 といった不安を抱える方が非常に多くいらっしゃいます。

株式会社BEST BALANCEでは、単なる仲介ではなく、 売主様の立場で売却全体を設計します。

• 売却方法別のリスク整理
• 契約不適合責任の整理と特約設計
• 業者買取と一般売却の同時比較
• 複数社への一斉打診
• 税務面の事前整理
• 決済条件の調整

仲介手数料について（当社の方針）

当社では、福岡エリアにおける不動産売却について、 価格帯や物件特性に応じた特別な仲介手数料体系をご用意しています。 土地・戸建て・マンション・収益物件いずれも対象です。

単に手数料を下げることが目的ではなく、 「売却価格 × 条件 × 手取り額」まで含めて最適化することを重視しています。

価格帯別の手数料体系

• 5,000万円以上の物件 → 売主様の仲介手数料：原則 1%＋消費税
• 3,000万円〜5,000万円の物件 → 仲介手数料：50%相当を優遇
• 3,000万円未満の物件 → 通常の仲介手数料

特別プラン（高額物件向け）

1億円以上の物件で、当社が買主様も直接仲介できた場合（両手取引）には、 売主様の仲介手数料は0円となります。
※物件内容・権利関係・業務難易度・売却条件等により適用条件が異なる場合があります。
※詳細は必ず事前に個別でご説明いたします。

まだ売却を決めていない段階でも構いません

次のようなご相談からで十分です。

• 地中埋設物が心配
• 今の土地は業者向けか一般向けか知りたい
• 契約不適合責任の整理をしたい
• 将来揉めない売り方を知りたい

現状を整理したうえで、
・想定されるリスク
・売却ルート別の価格帯
・契約条項の注意点
・税引後の概算手残り
まで並べて、納得できる判断材料をそろえさせて頂きます。