はじめに｜地中埋設物トラブルは珍しくない

X（旧Twitter）で「新築予定地に地中障害出てきた。なんじゃこりゃ。」という投稿とともに、 掘削現場から大きなコンクリート塊や基礎のようなものが出てきた写真が拡散され、話題になっていました。

不動産の現場では、このようなケースは決して珍しくありません。

• 旧建物の基礎
• 浄化槽
• 井戸
• 鉄杭
• 廃材
• 工場跡地のコンクリートガラ

特に都市部の土地では、過去の建物履歴が複雑なため、解体後に地中障害物が出てくることは頻発します。 ここで必ず問題になるのが、 「売主の契約不適合責任になるのか？」 「業者買取なら免責にできて安心なのか？」 という点です。

この記事では、土地売却後の地中埋設物トラブルについて、法律と実務の両面から、 売主が知っておくべきポイントを整理して解説します。

契約不適合責任とは何か？

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。 重要なのは、「売買契約の内容と違っていれば責任を負う」という点です。

たとえば、次のように売っている場合。

• 更地として売却している
• 建築可能な土地として売っている
• 地中障害はない前提で説明している

にもかかわらず、建築を妨げる基礎やガラが大量に出てきた場合、 次のような請求を受ける可能性があります。

• 撤去費用請求
• 代金減額請求
• 修補（補修）請求
• 契約解除

地中埋設物は原則「契約不適合」になりやすい

実務上、次のようなものは特に問題になりやすいです。

• 大型コンクリート基礎
• 井戸
• 浄化槽
• 地下室跡
• 鉄杭
• 廃材が大量に出てくるケース

これらは通常、「建築用地としての通常の性能を欠く」と判断されやすく、 契約不適合責任が問われるリスクが高くなります。

一般市場で売却した場合の売主責任

一般個人への売却では、基本として 売主は責任を負う可能性が高い、そして 知らなかったとしても免責されないことがある という点を押さえる必要があります。

多くの売主が「知らなかったから大丈夫ですよね？」と質問されますが、 実務では「契約内容」「説明内容」「特約設計」によって結論が変わります。 つまり、売る前の設計がすべてです。

業者買取なら免責にできるのか？

多くの買取契約では、 「現況有姿・契約不適合責任免責」という特約が入ります。 これにより、

• 地中障害物が出ても原則請求されにくい
• 売却後のトラブルが起きにくい

というメリットがあります。

ただし「免責でも危険なケース」

次のような場合、免責が否定される（または争いになる）可能性があります。

• 知っていたのに告げなかった（告知義務違反）
• 虚偽説明をした
• 重要事項説明や告知書で「ない」と断定した

結論として、業者買取は安全性が高い一方で、 「知っていることを隠さない」が大前提です。

売主が必ずやるべき事前対策（告知・条項設計）

1）資料の棚卸し（出せるものを揃える）

• 建築図面
• 解体記録
• 浄化槽撤去報告
• 造成履歴

2）告知書は「正直」が最強

告知書で「不明」はOKです。
ただし、知っていることを隠すのはNGです。

3）契約条項の設計（ここが勝負）

売却後の揉め事を減らすために、実務で重要になりやすいのは次の設計です。

• 地中埋設物の免責条項
• 現況有姿
• 調査未実施の明記
• 撤去費用の負担区分（買主負担・一定額まで売主負担等）

「誰が・どこまで・どの範囲を・いくらまで負担するか」を契約に落とすことで、 後日の紛争を大きく減らせます。

売却前に調査すべきか？

全面的なボーリング調査は不要なケースも多いですが、次のような土地は慎重に判断すべきです。

• 工場跡地
• 商業地
• 再開発用地
• 築古建物解体後

調査コストと、売却後に争ったときのコスト（撤去・遅延・精神的負担）を比較し、 「調査する」「特約で整理する」「買取を優先する」など最適解を選びます。

売主が一番避けたいのは「売った後に揉める」こと

数百万円単位の撤去費請求は、精神的にも金銭的にも大きな負担になります。 そのためには、

• 売却方法の選択（一般／業者買取／入札等）
• 契約内容の設計（免責・負担区分・範囲）
• 告知（出せるものは出す／不明は不明で明記）
• 仲介会社選び（特約設計に強いか）

ここが決定的です。「高く売る」だけではなく、「揉めずに終える」まで含めて設計します。

株式会社BEST BALANCEの土地売却サポート（福岡）

土地の売却では、 「あとから責任を追及されないか」 「業者買取と一般売却、どちらが安全か」 「契約書の内容は問題ないか」 「税引後の手取りはいくらか」 といった不安を抱える方が非常に多くいらっしゃいます。

株式会社BEST BALANCEでは、単なる仲介ではなく、 売主様の立場で売却全体を設計します。

• 売却方法別のリスク整理
• 契約不適合責任の整理と特約設計
• 業者買取と一般売却の同時比較
• 複数社への一斉打診
• 税務面の事前整理
• 決済条件の調整

株式会社BEST BALANCEの売却プランについて

株式会社BEST BALANCEでは、売主様の状況や販売戦略に応じて、 複数の売却プランをご用意しています。

まず一つ目が、「仲介手数料無料プラン」です。

こちらは、株式会社BEST BALANCEが買主様も直接見つける 「両手仲介」を前提とした販売プランになります。

一般的な不動産会社では、 売主様・買主様の双方から仲介手数料を受け取るケースが多いですが、 株式会社BEST BALANCEでは、 買主様側から仲介手数料を受領することを前提に、 売主様側の仲介手数料を無料にしています。

そのため、売却時の費用負担を大きく抑えられる可能性があります。

ただし、このプランは、 株式会社BEST BALANCE側で購入希望者を探す形になるため、 販売戦略としては「自社客付け中心」の売却方法になります。

一方で、 「広く市場へ公開して売りたい」 「他社からの購入希望者も広く受け入れたい」 という方向けに、 1％＋消費税プランもご用意しています。

こちらは、レインズへ登録し、 他社不動産会社からの紹介・客付けも歓迎しながら、 市場全体へ広く情報公開して販売していくプランです。

さらに、1億円以上の高額不動産については、 通常の1％＋消費税プランから、 0.5％＋消費税へ優遇できる場合があります。

不動産の売却は「どこの会社へ依頼するか」だけではなく、 「どういう売り方をするか」で結果がかなり変わります。

人気のエリアの不動産は、「この不動産を探していた」という購入希望者が、 SUUMOやホームズ経由で突然現れるケースもあります。

そのため、 自社客付け中心でコストを抑えるのか、 レインズ公開で広く市場へ流通させるのかを、 物件や状況によって選ぶことが重要になっています。

購入時の仲介手数料について

株式会社BEST BALANCEでは、 購入時の仲介手数料についても大幅な割引を行っています。

SUUMOやホームズ、アットホームなどで見つけた物件でも対応可能ですので、 まずはお気軽にLINE等でご相談ください。

まだ売却を決めていない段階でも構いません

次のようなご相談からで十分です。

• 地中埋設物が心配
• 今の土地は業者向けか一般向けか知りたい
• 契約不適合責任の整理をしたい
• 将来揉めない売り方を知りたい

現状を整理したうえで、
・想定されるリスク
・売却ルート別の価格帯
・契約条項の注意点
・税引後の概算手残り
まで並べて、納得できる判断材料をそろえさせて頂きます。