サブリース付き収益物件はなぜ売りづらいのか（売却難易度が上がる理由）

サブリース付きの収益物件は、売却時に次のような壁が出やすくなります。

• 買主が限定される（金融を使う個人投資家が買いにくい）
• 金融機関評価が下がる（実勢賃料ベースで見られる）
• 利回りが合わない（保証賃料が低い・減額されている）
• 契約解除できない／しにくい（中途解約制限・違約金など）
• 値下げ要求が強くなる（「解除できないなら価格調整」になりがち）

福岡でも近年、築20年〜40年のRC・木造アパートで 「サブリースをどう整理するか」が出口価格を左右するケースが急増しています。 本記事では、解除の可否判断から、解除までの実務ステップ、解除せずに売る戦略、 そして福岡で高く売るための買主設計まで、実務目線で解説します。

サブリースとは何か？売却時に問題になる本当の理由

サブリースとは、オーナーと管理会社（サブリース会社）が一括賃貸借契約を結び、 入居者への転貸を行う仕組みです。

多くの場合、次のような条項が組み込まれています。

• 長期契約
• 家賃改定条項あり
• 更新時協議
• 中途解約制限
• 違約金

売却時に問題になるのは、主に次の点です。

• 実際の市場賃料より保証賃料が低い
• 更新時に大幅減額されている
• 解約できない／条件が重い
• 金融機関が嫌がる（評価が出にくい）
• 新オーナーが契約を引き継ぐ必要がある

結果として、買主側の結論はシンプルです。 「解除できないなら価格を下げる」 という交渉になりやすく、出口価格が押し下げられます。

サブリース付き物件の売却ルートは3つ

福岡で実務上よく検討されるのは、次の3パターンです。

パターン①：解除してから市場売却

最も高値になりやすい一方で、時間と交渉力が必要です。

パターン②：サブリース付きのまま売却

投資家・業者向けに価格調整しながら売るルートです。

パターン③：業者買取で一括整理

価格は落ちやすいですが、スピード重視のときに有効です。

どれが最適かは、 契約内容／築年数／融資残／金利／稼働率／相続の有無 で変わります。

サブリース解除までの実務ステップ（完全版）

STEP1：契約書の精査

最初にやるべきは契約書チェックです。確認すべきは次の項目です。

• 契約期間
• 更新条項
• 解約条項
• 正当事由の要否
• 違約金
• 家賃改定条件
• 通知期間
• 管轄裁判所

特に重要なのは、 「貸主側から解約できるか」、 「更新拒絶ができるか」です。 解除可能性はここで8割決まります。

STEP2：市場賃料との比較（金融評価まで試算）

単なる賃料比較では終わりません。次まで一気に整理します。

• 現在の保証賃料
• 周辺相場
• 空室時賃料
• 実勢利回り
• 解除後NOI
• 金融機関評価

金融機関は「実勢賃料・空室率・修繕履歴・築年数」で評価するため、 解除後の方が融資評価が改善するケースは多いです。

STEP3：正当事由の検討（裁判で重視される点）

解除・更新拒絶は総合考慮。実務で見られる論点は次の通りです。

• ローン負担の重さ
• 収支悪化
• 老朽化
• 建替え計画
• 修繕不能
• 再開発
• 立退料の提示
• 交渉経緯

「売りたいから」だけでは足りず、 経済合理性＋必要性＋誠実交渉が重要です。

STEP4：解除交渉（合意解除が王道）

弁護士を通して、 合意解除・立退料・違約金免除・清算条件などを詰めます。 実務では、訴訟前の交渉でまとまるケースが最も多いです。

STEP5：裁判対応（最終手段）

交渉不成立の場合は、更新拒絶訴訟・解除訴訟へ進みます。 時間と費用はかかりますが、解除できた例もあります。

最近の裁判例の考え方（実務で押さえる要点）

近年の裁判例では、 サブリース会社による大幅減額、収支悪化、老朽化、建替え必要性などが評価され、 解除が有効とされた例があります。

重要なのは、契約条項だけでなく「実態」が重視される点です。

サブリース解除せずに売る戦略

解除が難しい場合でも、 買取業者・再販会社・ファンドへ同時打診すれば価格差が出ます。 金融を使わない（または独自調達できる）買主は、サブリース付きでも買えるためです。

福岡で高く売る実務（買主の種類を広げる）

投資家だけでなく、 デベロッパー、建替え狙い、再開発、県外ファンドまで同時に当てることが重要です。 「誰に売るか」を広げるほど、条件競争が起きやすくなります。

仲介手数料は収益物件では“桁”が変わる

収益物件は、仲介手数料の差が手残りに直撃します。

• 2億円の物件：3% → 約660万円＋税 ／ 1% → 約200万円＋税（差は数百万円）
• 5億円の物件：差が1,000万円超になることもあります

株式会社BEST BALANCEの取り組み（福岡のRC・収益物件）

株式会社BEST BALANCEでは、次をワンストップで行います。

• サブリース解除戦略
• 金融評価試算
• 弁護士連携
• 複数社入札
• 業者買取比較
• 相続整理
• 手数料1%＋税

売主様の最終手取り最大化を最優先に、 価格を引き上げ、法務リスクを整理し、決済まで安全に導きます。

仲介手数料について（当社の方針）

当社では、福岡エリアの不動産売却について、 価格帯や物件特性に応じた特別な仲介手数料体系をご用意しています。 単に手数料を下げることが目的ではなく、 「売却価格 × 条件 × 手取り額」まで含めて最適化することを重視しています。

価格帯別の手数料体系

• 5,000万円以上：売主様の仲介手数料は原則 1%＋消費税
• 3,000万円〜5,000万円：仲介手数料 50%相当を優遇
• 3,000万円未満：通常の仲介手数料

特別プラン（高額物件向け）

1億円以上の物件で、当社が買主様も直接仲介できた場合（両手取引）には、 売主様の仲介手数料が 0円 となる場合があります。
※物件内容・権利関係・業務難易度・売却条件等により適用条件が異なる場合があります。
※詳細は必ず事前に個別でご説明いたします。

サブリース付き物件の売却は「早めの相談」が結果を変えます

解除するか、解除せず売るか、今売るか―― これは数字と契約を見なければ判断できません。

福岡でサブリース付きRC・一棟アパートの売却を検討されている方は、 まず現状整理から始めることで、選択肢が大きく広がります。