ブログ

はじめに｜築古戸建て売却で「アスベスト不安」が増えている

築年数の古い戸建てを売却しようとしたとき、最近とくに増えているのが次の相談です。

• 「アスベストが入っている可能性があると言われた」
• 「業者買取でも免責を嫌がられた」
• 「解体時に出たら200万円以上かかると聞いた」
• 「売った後に請求されないか不安」
• 「検査は必須なのか？」

アスベスト（石綿）は、売却後に発覚すると契約不適合責任に直結しやすい論点の一つです。 特に戸建て住宅の場合、解体予定の買主／建替え前提の業者／再販業者から必ずチェックされやすいポイントになります。

この記事では、アスベストの基礎・年代・含有箇所・免責の考え方・調査の要否・費用感・売主の防衛策まで、 実務ベースで整理して解説します。

アスベストとは何か？なぜ問題になるのか

アスベスト（石綿）は、かつて建築材料として広く使われていました。 耐火性・断熱性・吸音性があり、安価だったため、 吹付材・成形板・断熱材・屋根材・外壁材などに使われてきました。

しかし、繊維を吸い込むことで中皮腫や肺がんなどの健康被害が問題となり、現在は厳しく規制されています。 不動産売却では、主に次の2点が大きな論点になります。

• 解体・改修時に飛散するリスク
• 撤去費用が高額になり得る

アスベストはいつまで使われていたのか？年代別整理

売主が最低限押さえておきたい目安です（築年だけで断定はできませんが、実務の当たりを付ける材料になります）。

• 1975年以前：吹付アスベストが広く使用。鉄骨造・RC造の梁・柱・天井裏等に使われている可能性が高い。
• 1975年～1995年頃：吹付は規制が進む一方、成形板（スレート板、ケイ酸カルシウム板等）に含有の可能性あり。
• 1995年～2006年：含有率が低い材料が多いがゼロではない。要注意年代。
• 2006年以降：原則として使用禁止。※ただしリフォーム材等で論点が残ることはある。

結論として、2006年以前は要警戒、特に古い鉄骨・RCは慎重に整理するのが安全です。

戸建て住宅で含まれていそうな場所

アスベストが疑われやすいのは次の箇所です。

• 軒天（ケイカル板）
• 外壁下地
• 屋根材（スレート）
• 天井裏断熱材
• ボイラー室周辺
• 配管の保温材
• 煙突まわり
• 鉄骨柱・梁の吹付
• 間仕切壁の下地材

外からは見えない部分が多いため、解体時に初めて発覚するケースも少なくありません。

鉄骨住宅は特に要注意

鉄骨造の戸建てでは、柱・梁への耐火被覆や天井裏の吹付断熱材としてアスベストが使われていた事例があります。 特に昭和40〜50年代の軽量鉄骨住宅は要注意です。

売却後に発覚したら契約不適合責任になる？

原則として、建物付きで売却し、解体時に発覚した場合は契約不適合責任になる可能性があります。 とくに次のような前提で売っていると、争点になりやすいです。

• 建替え前提で売った
• 更地渡し契約
• 建築可能前提で説明している

アスベストは「通常有すべき品質を欠く」と評価されやすく、 争いになれば撤去費用請求・代金減額・損害賠償などの話になり得ます。

一般売却では免責しにくいのが現実

個人買主への一般売却では、 契約不適合責任免責が通りにくい、または 金融機関が嫌がる、結果としてトラブルになりやすい、 というのが実務の現実です。

そのため「一般で高く売る」場合ほど、告知と条項設計が重要になります。

業者買取でも嫌がられる理由

「業者なら免責で大丈夫」と思われがちですが、アスベストは業者でも嫌がられます。 理由はシンプルで、

• 除去費用が高額
• 工期が延びる
• 行政手続が必要
• 近隣対応が大変

といった事情があるからです。戸建てでも200万円〜500万円以上かかることも珍しくありません。 したがって業者買取でも、価格調整・条件調整が必要になりやすい論点です。

売主が事前にできる最大の防衛策

① 築年・構造を整理

• 建築年（築年）
• 構造（木造・鉄骨・RC）
• メーカー住宅か（該当する場合）

② 図面・資料を集める

• 建築確認
• 仕様書
• 竣工図

③ 告知書は正直に

「不明」はOKです。ただし、知っていることを隠すのはNGです。 ここを誤ると、免責条項があっても揉める原因になります。

調査は必須なのか？

必須ではありません。ただし、次のようなケースでは「事前調査をしておくと交渉が楽になる」ことがあります。

• 更地渡し
• 建替え前提
• 業者買取
• 築40年以上

調査をする／しないは、費用とリスク（売却後の紛争・価格調整）を比較して決めます。

売買契約で必ず検討すべき条項

アスベスト論点は、契約書の設計でリスクが大きく変わります。実務で検討対象になりやすいのは次の条項です。

• アスベスト調査未実施の明記
• 現況有姿
• 契約不適合責任免責（または範囲限定）
• 撤去は買主負担（または一定額まで売主負担）
• 価格調整済み（当該リスクを織り込んだことの明記）

よくあるトラブル事例

• 解体後に発覚 → 300万円請求
• 業者買取で免責 → 原則請求なし（※告知が前提）
• 告知漏れで紛争（免責条項が争点化）

まとめ：アスベストは“整理しておく”ことで守れる

売主が一番避けたいのは、「売った後に数百万円の請求をされること」です。 そのためには、

• 売却方法の選択（一般／買取／入札等）
• 契約内容設計（免責・範囲限定・負担区分）
• 告知（不明は不明で、知っていることは隠さない）
• 仲介会社選び（条項設計に強いか）

ここが決定的です。「高く売る」だけではなく、「揉めずに終える」まで含めて設計します。

株式会社BEST BALANCEの売却サポート（福岡）

当社では築古戸建て・土地売却において、 業者買取と一般売却の比較、アスベスト論点整理、契約不適合責任の特約設計、税務整理、複数社入札まで含めて、 売主様のリスクと手取りを同時に守る設計を行っています。

• 業者買取と一般売却の比較
• アスベスト論点整理
• 契約不適合責任の特約設計
• 税務整理
• 複数社入札
• 売主仲介手数料：原則1%＋税（条件あり）

仲介手数料について（株式会社BEST BALANCEの方針）

当社では、福岡エリアにおける不動産売却について、価格帯や物件特性に応じた特別な仲介手数料体系をご用意しています。 土地・戸建て・マンション・収益物件いずれも対象です。

単に手数料を下げることが目的ではなく、 「売却価格 × 条件 × 手取り額」まで含めて最適化することを重視しています。

価格帯別の手数料体系

• 5,000万円以上の物件 → 売主様の仲介手数料：原則 1%＋消費税
• 3,000万円〜5,000万円の物件 → 仲介手数料：50%相当を優遇
• 3,000万円未満の物件 → 通常の仲介手数料

特別プラン（高額物件向け）

1億円以上の物件で、当社が買主様も直接仲介できた場合（両手取引）には、 売主様の仲介手数料は0円となります。
※物件内容・権利関係・業務難易度・売却条件等により適用条件が異なる場合があります。
※詳細は必ず事前に個別でご説明いたします。

手数料だけで選ばれないために

仲介手数料は確かに重要な要素です。しかし実務の現場では、 「仲介手数料が安かったのに、条件交渉で数百万円損をした」 「出口戦略を誤って売却時期を逃した」 という事があってはいけません。

当社では、複数社への同時打診による価格競争、業者買取と一般売却の比較提案、契約条件・免責条項の整理、 境界・測量・越境対応の調整、税務・相続面の事前整理、決済条件の設計まで含めて、 売主様の最終的な手残りを最大化する売却設計を行っています。