商業地域の土地・ビル売却で「容積率」が重視される理由

商業地域では「どれだけの床（延床面積）をつくれて、どれだけ収益化できるか」が価格形成の中心になります。 そのため、土地の価値は「立地」だけでなく、容積率＝積める床の量によって大きく変わります。

そもそも「容積率」とは何か

容積率とは、敷地面積に対して、どれだけの延床面積の建物を建てられるかを示す数字です。 たとえば、

• 土地100㎡
• 容積率400%

であれば、最大400㎡まで延床面積の建物が建築可能という意味になります。 商業地域では400%・600%・800%など高い容積率が指定されることも多く、この「積める床の量」が土地価格を大きく左右します。

なぜ商業地域では容積率が価格に直結するのか

住宅地の場合は、住みやすさ（日当たり・学区・周辺環境など）が価格を左右します。 一方、商業地域では、どれだけの床をつくって収益を生めるかが最重要です。

つまり、延床を多く取れる土地・高いビルを建てられる土地ほど事業価値が高くなり、 土地の単価も上がりやすくなります。

「坪単価×容積率」という考え方（床から土地を逆算）

商業地の査定でよく出てくるのが「1坪あたりの床価値 × 容積率」という発想です。 たとえば、

• このエリアの新築ビルの床単価：150万円／坪
• 土地1坪あたりに積める床：容積率600% → 約6坪分

とすると、理屈としては 土地1坪の潜在価値＝約900万円 という見方ができます。

もちろん実際には、建築コスト・設計費・金融費用・利益・リスクを差し引いて土地価格を逆算します。 ただし重要なのは、商業地は「床から土地を逆算する」構造で価格が決まりやすい、という点です。

デベロッパーはどうやって土地価格を決めているのか（事業収支）

事業会社（デベロッパー等）は、概ね次の順番で計算します。

1. 建てられる最大延床面積を算出
2. 想定賃料・売却価格を計算
3. 総収入を見積もる
4. 建築費・諸経費・利益を引く
5. 残った金額＝土地代

この計算を「開発事業収支（事業計画）」と呼びます。 容積率が高いほど①の床面積が増え、結果として土地に回せる金額も増えやすくなります。

既存ビルがある場合はどう評価される？（収益＋再開発）

古いビルが建っている場合でも、現在の賃料収入・NOI・利回りだけで評価されるとは限りません。 とくに次のような物件は、建替え前提で土地として評価されるケースが多くあります。

• 築40年以上
• 小規模ビル
• 容積消化率が低い（まだ床が積める余地がある）

「まだ建てられる床が余っている土地」と見なされ、再開発価値で価格が決まることもあります。

容積率をフルに使っていない土地はチャンス？（容積の余り）

たとえば、

• 指定容積率600%
• 現在の建物の容積消化率300%

であれば、あと半分分の床が積める余地がある、ということになります。 これはデベロッパーから見ると魅力的で、価格が上がりやすい要因になります。

前面道路幅員と「実効容積率」の関係（落とし穴）

注意点として、前面道路の幅員によって、実際に使える容積率（実効容積率）が制限されるケースがあります。 建築基準法上、前面道路幅などの条件で、指定容積率より低くなることもあります。 この確認をせずに査定すると、価格を誤る原因になります。

商業地域でも価格差が出る要素（容積率以外）

容積率以外にも、次の要素が価格に影響します。

• 駅距離
• 角地
• 接道状況
• 用途地域
• 防火地域
• 地形
• 間口
• 景観規制

特に角地は、建蔽率緩和・視認性・店舗利用などの観点で高く評価される傾向があります。

福岡での商業地評価の特徴（天神・博多・薬院ほか）

福岡では、天神・博多・薬院・大名・中洲など商業集積地では「容積率重視の評価」が顕著です。 一方で、郊外商業地では、現状収益（NOI・利回り）重視の評価になることもあります。 エリア特性に応じて評価軸が変わるため、売却戦略も変える必要があります。

売却前に必ず確認すべきポイント（実務チェックリスト）

商業地・ビル売却前には、少なくとも次を整理しておくのが重要です。

• 指定容積率
• 実効容積率（道路幅・制限の確認）
• 前面道路幅
• 建蔽率
• 防火指定
• 地区計画
• 現建物の容積消化率（どれだけ余りがあるか）
• 解体費（概算でも可）

株式会社BEST BALANCEの考え方（商業地・ビル売却支援）

株式会社BEST BALANCEでは、福岡の商業地域・ビル売却において、 容積率調査・事業収支作成・再開発評価・デベロッパー打診・ファンド査定・買取比較まで含めて、 売却戦略を設計します。

商業地域の不動産売却では、表面利回りや近隣相場だけで判断すると、本来の価値を取りこぼすことがあります。 容積率・建替え余地・事業性を整理したうえで、売却方針を決めることが重要です。

仲介手数料について（当社の方針）

当社では、福岡エリアにおける不動産売却について、価格帯や物件特性に応じた特別な仲介手数料体系をご用意しています。 単に手数料を下げることが目的ではなく、「売却価格 × 条件 × 手取り額」まで含めて最適化することを重視しています。

価格帯別の手数料体系

• 5,000万円以上：売主様の仲介手数料は原則 1%＋消費税
• 3,000万円〜5,000万円：仲介手数料 50%相当を優遇
• 3,000万円未満：通常の仲介手数料

特別プラン（高額物件）

1億円以上の物件で、当社が買主様も直接仲介できた場合（両手取引）には、 売主様の仲介手数料が0円となる場合があります。
※物件内容・権利関係・業務難易度・売却条件等により適用条件が異なる場合があります。
※詳細は必ず事前に個別でご説明いたします。

高額取引では、一般的な「3%＋6万円＋税」との差が、数百万円〜数千万円になることもあります。 手数料だけでなく、買主設計・条件設計まで含めて、最終手取りを最大化するのが当社の方針です。

まとめ：商業地は「容積×事業性」で価値が変わる

商業地域の土地・ビルの売却では、住宅地と違い「どれだけ床を積めて、事業として成立するか」が価格を左右します。 「坪単価×容積率」は、その本質を分かりやすく表現したものです。

売却前に、指定容積率と実効容積率、建替え余地、事業収支、解体費などを整理しておくことで、 本来狙える価格帯に近づきやすくなります。 商業地・ビル売却は、ぜひ“評価の構造”を理解したうえで進めてください。